Ocitáme se v situaci, kdy se dosavadní rychlý růst trhu s nemovitostmi může poměrně snadno a zásadně zastavit. A to i přes fakt, že letošní rok je v tomto ohledu velmi úspěšný a dojde k prolomení řady rekordů. Zejména těch, které se týkají prodejů bytů nebo počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. Jak je to možné?
Očekávaný útlum, o kterém se mezi odborníky hovoří, by měl přijít již příští rok. Vyplývá to rovněž z analýzy ČSOB, která upozorňuje na fakt, že v rámci Indexu očekávání firem mohou vyvolat tento útlum chystané změny v některých zákonech ve spojení s plánovanými kroky České národní banky. Ta v dubnu příštího roku připravila zásadní omezení dostupnosti hypotečních úvěrů.
Analýza potvrzuje, že ČNB v rámci svých opatření chce po bankách kromě jiného, aby hypotéky ve výši 80 až 90 procent hodnoty nemovitosti nepřesahovaly v každém čtvrtletí 15 procent ze všech uzavřených úvěrů. Tento krok povede k selektování klientů, kteří mají méně naspořeno, a tím se může celkově prodražit samotný nákup nemovitosti. Tito klienti totiž budou nuceni financovat zbytek nákladů prostřednictvím dalších úvěrů.
Další hrozbu v podobě zdražení představuje i novela zákona o nabytí daně z nemovitosti. Ta vstoupila v platnost prvního listopadu. V předchozích číslech našeho časopisu jsme vás informovali o tom, že od listopadu bude poplatníkem daně z převodu nemovitosti kupující. Podle aktuální situace na realitním trhu, která poukazuje na rekordní poptávku po nemovitostech, se dá předpokládat, že prodávající zlevňovat nemovitost o zmíněnou daň pravděpodobně nebudou.
Ceny stoupají
Čísla hovoří jasně. Ceny nemovitostí jsou nejvýše od “předkrizového„ roku 2007. Zdražování má na svědomí hned několik faktorů. Jedním z nich jsou nízké úrokové sazby a také růst HDP. Banky jsou jednoznačně tlačené poskytovat nadále financování, a tím automaticky vytváří prostředí se silnou poptávkou. Reakcí na to je další nárůst cen.
Názory realitních odborníků se shodují v tom, že ceny nemovitostí brzy dosáhnou svého vrcholu. Jak vše dopadne a co bude dál, je možné pouze spekulovat. V tom už se názory různých stran rozcházejí. Někteří dokonce předpovídají, že v roce 2018 přijde další realitní krize. Asi nejzásadnější pro další vývoj situace bude vývoj úroků u hypotečních úvěrů. Na ty ovšem může mít vliv řada dalších faktorů a opatření, která nás čekají ze strany ČNB.
Zájem o byty roste. Je to problém?
Ceny nemovitostí vzrůstají i díky aktuální situaci na trhu. Tedy díky tomu, že je nedostatek bytů v nabídce na jedné straně a rekordní počty zájemců o koupi na straně druhé. Vysoká poptávka je také po investičních bytech. Jde o nemovitosti, které si kupci pořizují za účelem dalšího pronájmu. Podle statistik developerských společností je zhruba každý čtvrtý byt prodán právě na investici. To může v budoucnu sehrát významnou roli a ovlivní to také růst cen. Již nyní realitní makléři začínají zaznamenávat jistý převis nabídky nad poptávkou. Logicky toto může časem vést k tlaku na pronajímatele, aby snížili nájemné. Vše nakonec může ještě zkomplikovat případný růst úrokových sazeb hypoték. Rázem by se tak na trh mohlo dostat značné množství investičních bytů, které se původně měly nájmem splácet. Podle slov analytiků, může mít tato situace okamžitý vliv na vývoj cen nemovitostí. Dojít přitom může jak ke stagnaci, tak k poklesu. Na jak dlouho, to nikdo neví. Vše samozřejmě ukáže čas.
Změny, které mohou reálně ovlivnit realitní trh
ČNB omezí hypoteční úvěry
Jak jsme vás již informovali, ČNB letos v říjnu doporučila bankám, aby neposkytovaly stoprocentní hypotéky. Již teď je jasné, že od dubna příštího roku budou moci banky půjčit klientům jen 90 procent z celkové částky. Další změnou bude, že hypoteční úvěry ve výši 80 až 90 procent hodnoty nemovitosti již budou tvořit maximálně 15 procent z uzavřených úvěrů. Z toho vyplývá, že tento stav dost pravděpodobně povede k menšímu množství poskytnutých hypoték, což bude mít přímý dopad na klienty.
Daň z prodeje již zaplatí kupec
Začátkem listopadu také vstoupil v platnost zákon, který stanovil, že čtyřprocentní daň z prodejní částky musí vždy platit kupující. Do té doby platillo, že se mohly obě strany dohodnout, přičemž ve většině případů částku nakonec hradil prodávající. To bude mít za následek, že bude-li kupec disponovat nedostatečným množstvím naspořených peněz, nebude schopen nemovitost nakonec koupit.
Novinka: zákon o úvěrech
Od 1. prosince také začíná platit nový zákon, který usnadní předčasné splacení úvěru. O tom jsme vás rovněž informovali. Pro klienty tento zákon představuje rovněž snazší porovnání nabídek od různých bank. Naopak pro banky to znamená, že se jim zvýší náklady týkající se uzavírání smluv a za nárůst administrativy. To se podle některých odborníků může promítnout na růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů.
Ceny nemovitostí vzrůstají i díky aktuální situaci na trhu. Tedy díky tomu, že je nedostatek bytů v nabídce a rekordní počty zájemců o koupi na straně druhé.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
