Při koupi nemovitosti je třeba dát pozor na spoustu věcí. Sama kupní smlouva musí obsahovat celou řadu údajů, bez nichž zůstává bezcenným kusem papíru. A protože pořízení domu či bytu není malá věc, nebude od věci podívat se na tyto náležitosti trochu podrobněji.
Kupní smlouvy běžné i vzácné
Kupní smlouva patří k nejběžnějším událostem našeho všedního dne. I když si třeba jen kupujeme rohlík v pekařství nebo noviny v trafice, uzavíráme kupní smlouvu a plynou z toho pro nás určitá práva a povinnosti.
Když chceme koupit nemovitost, také musíme uzavřít kupní smlouvu. Avšak její podoba se v tomto případě poněkud liší od smluv uzavíraných při každodenních drobných nákupech. A je to logické, neboť předmět koupě má v tomto případě nepoměrně vyšší hodnotu, a proto musí být také smluvně mnohem pečlivěji ošetřen.
Koupě nemovitosti? Pouze písemně!
Tím nejmarkantnějším a nejzásadnějším rozdílem, z něhož plynou všechny ostatní, je písemná forma kupní smlouvy, která musí být při nákupu nemovitosti dodržena. Nestačí tedy jen přátelské slovo. Má-li být transakce platná, musí být všechno stvrzeno černé na bílém.
Co musí dál obsahovat platná kupní smlouva
Ale ani to ještě není všechno. V kupní smlouvě dále nesmí chybět žádný ze zákonem stanovených povinných údajů. Podle současné legislativy se jedná o tyto náležitosti:
1. Identifikace smluvních stran
o U fyzických osob (občanů) se uvádí:
§ celé jméno a příjmení (eventuelně i rodné číslo)
§ trvalé bydliště
§ u nezletilých osob transakci provádí zákonný zástupce a tento právní úkon musí být schválen soudem
o U právnických osob (společností či sdružení), se uvádí:
§ firma (název, pod kterým je podnikatel zapsán v obchodním rejstříku)
§ sídlo firmy
§ identifikační číslo
§ jednatel společnosti
§ výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku (je-li vznik právnické osoby podmíněn zápisem do takového rejstříku)
2. Určení předmětu koupě
o U pozemků se uvádí:
§ parcelní číslo
§ katastrální území
§ zda jde o pozemkovou / stavební parcelu
§ výměra pozemku
o U budov se uvádí:
§ pozemek, na němž jsou postaveny
§ popisné nebo evidenční číslo
§ příslušnost budovy k části obce
o U bytů a nebytových prostor se uvádí:
§ budova, v níž jsou vymezeny
§ číslo bytu nebo nebytového prostoru
§ pojmenování nebytového prostoru
§ případně popisem umístění v budově, nejsou-li byty a nebytové prostory očíslovány,
3. Projev vůle
Jedna ze stran musí vyjádřit vůli prodat nemovitost, druhá odhodlání ji koupit – obojí se závaznou platností.
4. Prohlášení jednotlivých stran
Prodávající musí deklarovat, že je výlučným vlastníkem věci a že nemovitost nemá žádné faktické ani právní vady, kdežto kupující prohlašuje, že je se stavem objektu seznámen. Z praktického hlediska jde hlavně o to, aby nemovitost nebyla zatížena zástavním právem, nelpělo se na ní věcné břemeno nebo jiné právní vady.
5. Dohoda o kupní ceně
Ve smlouvě musí být uvedena dohodnutá výše kupní ceny, měna a smluvený způsob její úhrady (úhrada při podpisu smlouvy, splátky aj.) Je třeba se též dohodnout na způsobu převodu financí. V případě, že kupní cena není kupujícím v dohodnutém termínu zaplacena, je to pochopitelně důvod pro odstoupení od smlouvy.
6. Vklad do katastru nemovitostí
Jedna ze stran musí deklarovat, že zajistí zápis do katastru nemovitostí a uhradí s tím spojené náklady. Obě strany se mohou dohodnout i na společném postupu.
A na samý závěr je třeba smlouvu obdařit:
7. Údajem o počtu vyhotovení
8. Ujednáním o účinnosti smlouvy
9. Prohlášením o souhlasu s obsahem smlouvy
10. Podpisem smluvních stran
(prvozápisy smluv předkládaných na katastr nemovitostí musí mít notářsky ověřené podpisy)
Poslední tečka za koupí nemovitosti: Zápis do katastru nemovitostí
Jak vidno, koupit či prodat nemovitost není z právního hlediska nijak jednoduchá věc. Legislativa se navíc každým rokem mění a co platí dnes, nemusí být směrodatné zítra. Než se tedy do čehokoli pustíte, seznamte se s aktuálními náležitostmi smlouvy v příslušném zákoně, případně se obraťte na právního specialistu. A nezapomeňte na to, že dokonce ani tehdy, je-li smlouva bezchybná a nabyla účinnosti, nestáváte se ještě faktickým vlastníkem nemovitosti. K tomu dojde až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
