Fotogalerie
S vlastními zdroji, které chceme výhodně investovat, málokdy uvažujeme o hypotéce. A to je právě chyba. V případě investičních nemovitostí poslouží hypotéka jako šikovná páka, která náš roční výnos dostane i přes hranici 5 %. Platí to zejména teď, kdy jsou úrokové sazby na svých minimech, pod hranicí 3 %. K financování investičního bytu proto přistupte nápaditě a svoje zdroje doplňte cizími, abyste z pronájmu vytěžili maximum.
Pořídit si investiční nemovitost můžete až tehdy, když máte na účtě podstatnou část potřebných zdrojů, jinak se vám nevyplatí byt pronajímat. Jakmile peníze máte, investici byste měli plánovat chytře, protože ne každá nemovitost vám bude dobře vydělávat.
Lokalita a kategorie bytu hrají prim
Při výběru nemovitosti je zásadní lokalita a kategorie bytu. Nejlépe se pronajímají byty 2+kk nebo 2+1 ve velkých městech, Praze a Brně. Odolejte lákavě nízkým cenám bytů v Severních Čechách a jiných pochybných lokalitách, protože tam dobré nájemníky neseženete.
Financování
Jakmile jste byt vybrali, přichází na řadu financování. Řekněme, že máte na účtě 2,4 milionu Kč, a tedy si byt 2+kk můžete pohodlně koupit ze svého, aniž byste si brali jakýkoli úvěr. Když to uděláte a podaří se vám byt pronajmout za 10 000 Kč měsíčně, váš hrubý výnos z nájmu bude 4,5 %. Je to fajn, ale oproti jiným investičním příležitostem to není až takové terno.
Pákování
Situace se zásadně změní, když budete svůj výnos pákovat hypotékou. Do investice tak zapojíte cizí zdroje, budete moci dosáhnout na vyšší výnos, ale samozřejmě vyšší bude i podstupované riziko. Svoje 2,4 milionu tedy můžete rozdělit na dvě poloviny, každou z nich dorovnat hypotečním úvěrem a místo jednoho bytu koupit dva.
Na co si dát při pákování výnosu pozor? Budete potřebovat, aby byly nízké úrokové sazby, protože úrok, který zaplatíte za vypůjčení cizích zdrojů, nesmí přesáhnout výnos, kterým budete tyto zdroje zhodnocovat. Zároveň musíte zvolit vhodný poměr vlastních a cizích zdrojů, aby vaše měsíční splátka nepřesáhla nájem, který je možné za byt inkasovat. Zkrátka musíte být v plusu.
Ve současné chvíli, kdy úrokové sazby jsou nízké, a pokud máte na účtě aspoň 50 % vlastních zdrojů, se hypotéka jako páka už vyplatí. Ve výše uvedeném případě bytu 2+kk za 2,4 miliony se můžete dostat až na hrubý výnos 6 %, pokud využijete polovinu cizích zdrojů.
Vyšší riziko=vyšší výnos
Každá mince má dvě strany, a tedy je férové přiznat, že je tomu tak i v případě pákování výnosu hypotékou – vedle toho, že podstupujete vyšší riziko, také prodlužujete návratnost celkové investice. Rentiérem se stanete až na stáří, ale za to s mnohem lepším výdělkem.
Investice do nemovitostí mívají velmi často dlouhodobý charakter, kdy nám záleží hlavně na pravidelném měsíčním příjmu, který z pronájmu pramení. Většina investorů do nemovitostí proto ráda svůj výnos zvýší právě na úkor návratnosti.
Zdroj: I Home Institute
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
