Žijeme v době, kdy je většina nových nemovitostí financována s pomocí hypotečního úvěru. Pokud jste zaměstnanec s dobrými příjmy a prokazatelnou platební morálkou, asi nebude problém na novostavbu dostat úvěr. Pokud se vyskytne problém, bude spojený spíše s výší tohoto úvěru. Co když ale nemáte prokazatelné zisky? Dostanete snadno hypotéku?
Lidí, kteří podnikají na Živnostenský list, přibývá. Není divu. Výdajové paušály jsou pro lidi zajímavým lákadlem a ostatně i pro firmy, které si nemohou dovolit zaměstnance. Ačkoli z pohledu daní jsou paušály pro podnikatele výhodné, v případě hypotečních úvěrů je to jinak. Banky stejně jako jiné finanční domy totiž rozlišují, zda jste zaměstnanec, nebo živnostník.
Potvrzení o příjmu
Jako zaměstnanci vám stačí přinést do banky potvrzení o výši příjmu a není pochyb, že si příslušnou částku vyděláváte. Jako podnikatel jste posuzováni podle daňového přiznání, kde rovněž uvádíte své příjmy, ale totéž to není, to je asi každému jasné. Stává se při tom velmi často, že podnikatel na výši úvěru nedosáhne, neboť takzvaně daňově optimalizuje. Využívá nejen možnosti odpočtu paušálu, ale i dalších možných odpočtů, což je v této situaci nevýhodné. Za normálních okolností by přitom na úvěr dosáhl, neboť jeho příjem je vyšší.
V dobách minulých na tento fakt reagovaly banky vytvořením speciálního produktu – hypotéka bez standardního dokladování příjmů. Nevyužívali ji ovšem jen podnikatelé, ale i zaměstnanci, kterým byla nějaká část příjmu placena hotově. Dalšími byli podnikatelé, kteří nebyli schopni prokázat dostatečnou stabilitu svých příjmů. Tedy dostávali nepravidelně větší obnos peněz apod.
Tyto speciální produkty byly zcela logicky méně výhodné než klasické hypoteční úvěry. Navíc tyto příjmy bylo třeba stejně v některých případech dokládat, a to minimálně s pomocí výpisů z účtů a prokazatelnými obraty. Nevýhodná byla rovněž úroková sazba, která byla výrazně vyšší než u klasické hypotéky. V neposlední řadě podnikatel, který měl zájem o tento produkt, nedostal vyšší úvěr než 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.
Co se změnilo?
Každá banka si rozhodně počíná jinak a lze domluvit individuální řešení. Jde také o to, na jak šikovného člověka narazíte přímo při návštěvě bankovního domu. Kromě speciálních produktů, o kterých jsme hovořili výše, se používá v některých případech i zápočet z obratu fyzické osoby. Bohužel ale existují velké rozdíly v rámci podmínek, které určují uznávání daňového přiznání potažmo příjmů. V praxi se můžete setkat i s tím, že po vás banka bude požadovat i daňové přiznání za dva poslední roky.
Co hraje roli při výběru banky?
- Rozdíly jsou kromě metrik posuzování příjmů i ve výpočtových metodách.
- Banky rozlišují v mnoha případech i jednotlivé profese.
- Každopádně nedostanete stále více než 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.
- U svobodných podnikání se někde uznávají příjmy podložené obratem účtu.
- Zvýhodněni mohou být stálí klienti, u kterých je známá dlouhodobá historie.
- V neposlední řadě si dejte pozor na různé metriky, podle kterých se stanovují poplatky apod.
Jiné příjmy:
Ano nebo ne?
Kromě klasických příjmů podnikatelé často disponují i příjmy ze zahraničí. Ne všechny banky podobné příjmy akceptují, i když je takových na trhu dost.
Co se stane a co dělat
- Váš případ bude posouzen individuálně.
- Banky hodně berou v potaz úroveň podkladů, které dodáváte.
- Nenechávejte nic náhodě. Zkušený finanční poradce či hypoteční makléř vám pomohou se správným výběrem banky a ušetří mnoho času a námahy.
- Při výběru banky rozhodně nepodceňujte stupeň informovanosti. Nejde jen o porovnání hypotečního úvěru, ale i mnoho dalších pravidel a metrik, kterými se banky řídí.
MŮŽE SE HODIT
Hypoteční kalkulačka
S porovnáním jednotlivých úvěrů vám pomůže i hypoteční kalkulačka. Zde si učiníte první základní obrázek o produktech, které banky nabízejí. Podívejte se na stránky www.realcity.cz, kde máme více nástrojů, jak se k těmto faktům dostat. Kromě kalkulaček zde najdete i články na podobné téma.
MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT
Hypotéka na pozemek, jak ji získat?
Nákup zahraniční nemovitosti? Žádný problém!
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
