Družstevní bydlení. Proč je výhodnější než osobní vlastnictví?

19.10.2015 /

Developerské společnosti sice stále ještě preferují výstavbu nových bytů určených k okamžitému prodeji, přesto se v posledních letech přizpůsobily trhu a začaly opět nabízet i družstevní projekty. Důvod je zřejmý. Byty v takových domech mohou nabízet i zájemcům, kteří z různých důvodů nedosáhnou na hypotéku, třeba kvůli těžko prokazatelným příjmům.

Lze to díky tomu, že banky nejdou žádat o úvěr samotní zájemci o byty, ale přímo developer. Ten poté založí družstvo, shromáždí dostatečný počet členů, to jsou budoucí obyvatelé bytů, a nabídne jim zajímavé podmínky. Obvykle se platí dvacet až třicet procent ceny bytu. Zbytek se rozkládá do splátek po určitou dobu (20 až 30 let), které obyvatel platí podobně jako nájemné. Družtevník je podílník družstva a má své povinnosti i práva. Po splacení celé ceny bytu vám družstvo byt převede do osobního vlastnictví.

Výhody pořízení družstevního bytu

  • Bytové družstvo nechce prokázat výši vašeho příjmu.
  • Nezajímá ho ani váš věk.
  • Jedná s bankou za všechny členy.
  • Byt můžete dál pronajímat (nájemník za vás hradí měsíční platbu).
  • Nezadlužujete se předem bance.
  • Informace o družstevnících nejsou veřejné. Dům vlastněný družstvem je totiž v katastru nemovitostí zapsán jako celek, ne po jednotlivých bytech.

Co když nebudete splácet

Jsou tu samozřejmě i nějaká ta “ale”. Když přestanete platit, nemůžete čekat, že se s vámi bude někdo mazlit. U dlouhodobých neplatičů, tedy těch, kteří svůj podíl nesplácí půl roku a déle, může banka uplatnit zástavní právo na byt. Tato situace může nastat i u neplacení hypotéky, ale v takových případech se banka snaží nejprve jednat o odkladu splátek nebo rozkladu na delší období apod. Banky, které financují družstevní úvěry, se také snaží nějak chránit. Tvoří si často rezervy tím, že družstevníci platí více, než kolik činí pravidelná měsíční splátka. Díky tomu dojde k dřívějšímu splacení úvěru, tedy pokud všichni řádně splácí. Je to právě z toho důvodu, aby ona rezerva případně pokryla výpadek splátek některého z družstevníků.

Můžete ho prodat?

S družstevním bytem lze prakticky zacházet stejně jako s bytem v OV. Dokonce platí, že prodej družstevního bytu je jednodušší než bytu vlastního. Kupující a prodávající mezi sebou podepíší smlouvu o převodu družstevního podílu, čímž je celá věc ukončena. Odpadá tak nutnost sepisovat složitou smlouvu a zápisy do katastru nemovitostí. Obejdete i daň z převodu nemovitosti.

Můžete ho pronajímat nebo s ním ručit?

Tady může být problém. Družstevní byt lze totiž pronajímat pouze se souhlasem družstva, které vám ho nemusí poskytnout. Důvody mohou být různé. Přesto jej obecně pronajímat lze. Družstevním bytem také v žádném případě nelze ručit za hypotéku ani úvěr. Souhlas družstva je nutný i při rekonstrukci bytu.

jak získat družtevní byt do OV?

Mnoho lidí, kteří žijí v družstevním bytě, propadlo trendu převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví. Důvodem bývá vyšší cena při prodeji, snazší získání hypotéky nebo přesvědčení, že je lepší být přímým vlastníkem nemovitosti. Jak při tom postupovat?

  • Celý proces převodu nemusí být jednoduchý. Zkomplikovat ho může především bytové družstvo. Neexistuje totiž žádný zákonný nárok na převedení bytu družstevníka do osobního vlastnictví. O všem rozhoduje schůze družstva, postupujte proto obezřetně. Výjimkou jsou pouze nové byty, které prodávají developerské společnosti s prohlášením vlastníka. Tím vzniká nárok na převod dle stanov družstva.
  • Začněte kontrolou závazků, které vůči bytovému družstvu máte. Kontrolujte splacenou většinu anuit a veškerých úvěrů. Bytová jednotka by neměla být zatížena zástavním právem.
  • Převodu bytu do OV musí předcházet rozdělení domu na bytové jednotky. Nevýhodu má první družstevník, který o převod žádá.
  • Výměru a vymezení jednotek musí nechat vyhotovit družstvo. Následně budou jednotky rozděleny i pro další zájemce.
  • V okamžiku, kdy je prohlášení vlastníka zapsáno v katastru nebo alespoň podáno, je čas k sepsání smlouvy o převodu bytu do vlastnictví člena družstva. K tomu je dobré využít služby právníka. Sepsání smlouvy má mnoho pravidel, která se mohou lišit podle několika kritérií.
  • Po sepsání smlouvy je v případě, že má dům více než tři vlastníky, ustanovit společenství vlastníků. Jde o péči o společné prostory, fond oprav a další nutné náležitosti.

Družstevní vlastnictví lze již také pořídit na rodinný dům. Podrobné informace o této možnosti najdete v našem internetovém magazínu REALCITY.

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+