Ještě před rokem 2014 bylo všechno jinak. Pokud došlo ke změně zápisu v katastru nemovitostí, vaše vlastnictví to nijak neohrozilo. Od chvíle, kdy platí nový občanský zákoník, je to ale jinak. A pokud nebudete pravidelně nahlížet do katastru, můžete o svůj majetek poměrně jednoduše přijít. Jak to? NOZ totiž změnil význam katastru nemovitostí – zápis v něm je nyní směrodatný při prokazování vlastnictví.
Zatímco před novými pravidly mohl skutečný majitel vlastnictví doložit příslušnými dokumenty a nemusel se obávat, že by o nemovitost přišel, dnes to zkrátka možné není. Pokud byste dříve narazili na podvodníka, který by nechal změnit zápis, a pak byt prodal, obchod by byl považován za neplatný. Dnes byste stejnou situaci řešili mnohem složitěji. Museli byste velmi obtížně prokazovat své vlastnictví a případný prodej nemovitosti by byl považovaný za právoplatný.
Není to nespravedlivé!?
Běžnému smrtelníkovi by se jistě zdálo, že právo není v tuto chvíli na správné straně. Cílem změny zákona ale bylo upevnění významu zápisu v katastru a zvýšení právní jistoty. Původní znění totiž nezaručovalo dostatečnou ochranu osobě jednající v důvěře v zápis v katastru nemovitostí. Nejdůležitější je však čas. Přesněji řečeno lhůta tří let, která je klíčová.
Po tuto dobu lze změněný zápis v katastru nemovitostí ověřit a doložit jeho správnost. Je tedy čistě na majitelích, aby si správnost údajů v katastru ohlídali a v případě změn, jež jsou v rozporu se skutečností, začali záležitost s katastrem nemovitostí řešit. Když to neuděláte, je nový zápis považován za správný. Oprávněný vlastník je i v takovém případě chráněn proti nepoctivému nabyvateli, ale jeho nárok na nemovitost musí být dokazováno soudně. Musíte tedy prokázat, že nabyvatel jednal nepoctivě a nikoliv v dobré víře. Což nebývá úplně jednoduché.
Dalším rizikem, které hrozí, je, že dojde k převodu nemovitosti způsobem, který zcela smaže předchozí vlastnictví – k takovým případům patří např. veřejná dražba. Hlídat zápis v katastru je proto vhodné co možná nejčastěji. Služby hlídačů katastru vám v tom mohou pomoci. Jen si najít správného poskytovatele.
Jak hlídání funguje v praxi?
Opravdu nemusíte každá den na stránky katastru a hledat si, zda vám někdo nechce uškodit. Moderní hlídače to udělají za vás. Každý den se podívají na vaši nemovitost a porovnají stav zápisu se včerejším dnem. Dělají to počítače, takže chyba není moc reálná. Když zaznamenají jakoukoli změnu, pošlou vám ihned e-mail, že se něco děje. Vy se pak ve svém účtu podíváte, co přesně se změnilo. Změny jsou většinou vyznačené, aby to bylo pro uživatele přehledné. Nikdo vás nebude spamovat. Pokud žádnou změnu počítač nenajde, e-mail se nepošle. Někteří poskytovatelé posílají měsíční report, aby zákazník věděl, že služba funguje.
Proč je dobré nahlížet do katastru i denně
Důvodů pro každodenní sledování zápisu na katastru nemovitostí je šest:
- Rychlost reakce je klíčová. Čím dříve se dozvíte o navrhované změně, tím rychleji můžete reagovat na pokus o podvod nebo nesrovnalosti mimosoudní a bezplatnou formou. Pokud se o situaci dozvíte až po zapsání navrhovaného vkladu, soudy, právníci i náklady navíc vás neminou.
- Úspora času a peněz. Podáte-li svůj nesouhlas se změnou okamžitě po zjištění, nebude obrana majetku stát žádné peníze a zjednání nápravy zabere minimum času. Náklady za standardní spor o určení vlastnictví se jinak pohybují v rozmezí 50 – 100 000 Kč a průměrná délka sporu trvá od 1 do 3 let. Výsledek vám přitom nikdo nezajistí.
- Lépe dříve, než později. Než dojde k zápisu podvodného nebo mylného návrhu na vklad, vám stačí jednoduchý, písemný nesouhlas s touto změnou, který pošlete na katastrální úřad. Právo je na vaší straně. Po zápisu už tohle neplatí. Formulář najdete na www.katastr365.cz.
Katastr a povinnost upozornit vás na změnu
Ačkoliv by vás měl na změny ve výpisu katastrální úřad upozornit dopisem, na korespondenci se bohužel zcela spolehnout nemůžete. Pokud se stanete obětí zloděje, který si dá práci s krádeží vaší nemovitosti, neexistuje pro podvodníka nic snazšího, než zfalšovat plnou moc a nechat dopisy od katastru přeposílat přímo do svých rukou. A jste to vy, kdo u soudu musí pracně dokazovat, že mu dopisy nebyly doručeny.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
