S novým rokem jsou tu i nová pravidla. A ta se letos nevyhnula ani vztahu nájemce versus pronajímatel. Konkrétně složení kauce je naprosto obvyklá záležitost při uzavírání nájemní nebo podnájemní smlouvy. Jde o nejvýznamnější instrument zajišťující práva pronajímatele bytu vůči nájemci. A co se tedy změnilo?
V první řadě došlo k úpravě terminologie. Úpravy se dočkalo i vybírání pronajímateli často požadovaných kaucí. Pojem kauce už nový zákon nezná. Bylo nahrazeno slovem jistota. Pronajímatel může samozřejmě požadovat jistotu, kterou si zajišťuje řádné plnění smlouvy, zejména řádného placení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu, případně dalších povinností vyplývajících z nájmu. Její zaplacení musí být smluvně podloženo, a to dohodou obou stran. Může být ovšem uzavřena i samostatně, kdykoli v průběhu trvání nájemního vztahu.
Výše jistoty je také omezena. Neměla by být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Podle starých pravidel byl pronajímatel oprávněn požadovat pouze trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Navíc byl povinen tyto peněžní prostředky uložit na zvláštní účet, společný pro všechny nájemce. Nebyl oprávněn nechat si peníze u sebe, ani je uložit jinde než u peněžního ústavu. Co se povinností nájemníka týče, OZ neupravuje žádné ustanovení týkající se povinností doplňovat kauci pro případ jejího čerpání v průběhu trvání smlouvy. Tahle věc je tedy čistě na dohodě mezi oběma stranami a pravidla je dobré si stvrdit ve smlouvě. Stejně tak OZ neřeší způsob přechovávání jistoty pronajímatelem. Ten je může složit kdekoli. Ale…
Úroky z jistiny
Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku je ovešm pronajímatel povinen po ukončení nájemního vztahu vrátit složenou jistotu nájemci, je samozřejmě oprávněn započíst si, co mu případně nájemce z nájmu dluží.
Změnou neprošel ani fakt, že pronajímatel mohl na konci smluvního vztahu započítat kauci na úhradu pohledávek na nájemném, stejně jako na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Pro jiné než výše uvedené účely nemohl pronajímatel jistotu čerpat. Nově tohle omezení OZ neobsahuje. Co se účelu týče, uvádí, že jistota slouží jako záruka za zaplacení nejen nájemného, ale také splnění povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu.
Zhodnocení peněz uložených v rámci jistiny
Jednou z důležitých novinek je ovšem povinnost pronajímatele zaplatit úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby. Ta garantuje nájemci určité reálné zhodnocení prostředků, kterými někdy i po velmi dlouhou dobu nemohl disponovat.
Zjistit úroky nebude snadné
Jaká jsou v tomto případě pravidla? Nejjednodušší je, jsou-li úroky smluvně předem stanoveny. Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka (ne tedy v místě uzavření smlouvy!) v době uzavření smlouvy. Už teď je jasné, že zjistit výši úrokových sazeb bank v okolí bydliště nebo sídla pronajímatele bude jistě poměrně nesnadný úkol, kterému je lepší se předem vyhnout.
Nový občanský zákoník přinesl celou řadu změn. Jejich znění najdete na našich webových stránkách www.realcity.cz.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
