Už máte svůj první byt, ale zdá se, že vám začíná být malý a rádi byste si pořídili něco většího, ale svůj dosavadní byt máte na hypotéku? Jak dobře prodat nemovitost s hypotečním úvěrem? Jaké máte v současnosti možnosti, abyste se vyhnuli výdajům navíc?
I když to vypadá hrůzostrašně a komplikovaně, prodej nemovitosti, na které vázne zástavní právo, není žádná velká věda. Přesto je třeba věnovat některým věcem větší pozornost. Jako prodávající máte několik možností, jak prodej zrealizovat a nepřijít tak o peníze v podobě sankcí za předčasné splacení. To je jedna z věcí, kterým se prodávající chtějí zcela logicky vyhnout.
Konec fixace
Asi nejjednodušší je počkat si na konec fixačního období. Ideální je chytit kupce pár měsíců před tímto datem. Celý proces se pak dá nastavit tak, aby peníze od kupujícího byly na účet vaší banky uhrazeny k datu konci fixace úrokové sazby. K tomu je třeba i trochu štěstí a myslet minimálně půl roku dopředu. Pokud se vám tohle podaří, nebudete bance platit žádnou sankci za předčasné splacení hypotečního úvěru.
Jak na interiér
Asi nejvíce si přijdou na své nadšenci do moderní architektury. Ta totiž kontejnerům sluší jednoznačně nejvíce. Návrh interiéru je určitě dobré konzultovat s odborníkem, architektem nebo designérem. Tedy pokud nemáte vlastní originální plány a nápady. Je dobré využít veškerý prostor, a to prakticky.
Prodej uprostřed fixace
Jestliže se ovšem konec fixace neblíží, a vy přesto o prodej své nemovitosti usilujete, je tu také možnost. Jde o to domluvit se s kupujícím, že za vás převezme společně s koupí nemovitosti i smlouvu o úvěru a zástavní právo. Z pochopitelných důvodů se tohle dá realizovat spíše v době, kdy jsou úrokové sazby vyšší, a vy máte v rámci smlouvy nízkou úrokovou sazbu. Pak může být pro kupujícího výhodné vaši smlouvu převzít a nějaké peníze ušetřit. V opačném případě to pro kupující moc zajímavé není. Je třeba se s bankou i kupujícím domluvit na konkrétních podmínkách. Banka samozřejmě musí souhlasit s uskutečněním transakce a nového kupujícího si důkladně prověřit. Zcela logicky vaše vzájemná dohoda nebude stačit.
Třetí varianta
Ještě existuje také třetí varianta. Můžete si novou nemovitost pořídit s pomocí hypotéky od své dosavadní banky. V praxi to vypadá tak, že dojde k navýšení dosavadního úvěru, a jestli je toto z pohledu banky dostatečné a akceptovatelné, pravděpodobně vám nenaúčtuje žádný poplatek za předčasné splacení.
Samozřejmě existují další varianty, ale tam je třeba počítat se sankcemi. Vsadit na dobré vyjednávací schopnosti sice můžete, ale banky bývají nekompromisní a neoblomné.
Postup při prodeji
Jak už jsme zmínili výše, s prodejem nemovitosti musí souhlasit banka. Pokud máte již kupce, musíte bance předložit návrh kupní smlouvy a návrh dohody o převzetí dluhu. Dříve než banka rozhodne o smluvním převzetí dluhu, musí také kupující předložit dokumenty, které ověří jeho bonitu. Jde o podklady týkající se příjmu a další dokumenty, které běžně předkládá žadatel o úvěr.
Banka následně vydá písemné vyjádření (kladné), kdy stanoví, za jakých podmínek může nový klient převzít dluh, a pak už nic nebrání převodu nemovitosti, pokud jsou podmínky splněny. Následně se z kupní ceny odečte výše nesplacené hypotéky a rozdíl kupující uhradí prodávajícímu. Pak dojde na přepis nemovitosti na katastru a nový majitel začne splácet.
Když má kupec hotovost
Předčasné splacení hypotečního úvěru je další variantou, jak prodat nemovitost zatíženou úvěrem, má-li kupující hotovost. V praxi to vypadá tak, že kupující složí kupní cenu za nemovitost a prodávající těmito penězi uhradí celý svůj dluh. K přepisu nemovitosti dojde až po zaniknutí zástavního práva. Tato varianta představuje nevýhodu v tom, že budete muset zaplatit penále za předčasné splacení dluhu, které není zrovna nízké. Kupující si samozřejmě může vybavit svůj vlastní úvěr a tím nemovitost financovat.
Pokrytí splátek pronájmem
Pokud nutně nelpíte na tom, že potřebujete hotovost ihned, můžete se s kupujícím domluvit na variantě, kdy pokryje splátky pronájmem – na určitou dobu. Měli byste se ovšem předem domluvit s bankou, zda tato varianta je z její strany akceptovatelná a zda to podmínky smlouvy dovolují.
Pokud se neorientujete v problematice a nejste si jisti správným počínáním při prodeji, neváhejte se obrátit na realitní kancelář. Dnes jsou tyto transakce běžnou rutinou a pro zkušeného makléře představují každodenní praxi. Zatížení hypotékou nijak nesnižuje hodnotu nemovitosti, není se tedy čeho obávat, a to ani ze strany kupujícího.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
