Úvodní stránka

Koupě nemovitosti zatížené věcným břemenem

08.11.2011 / Redakce REAL-CITY a Mgr. Drahomíra Jindrová, Advokát

Koupě nemovitosti s věcným břemenem neslouží k okamžitému zajištění bydlení, ale často je brána jako investice do budoucna. Jak v takovém případě postupovat, co znamená pojem „věcné břemeno“ a jaká omezení vlastnického práva věcné břemeno představuje?

Co je věcné břemeno?

Institut věcného břemene je upraven v §151n-151p zák.č.40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Věcné břemeno znamená omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne nejpozději její smrtí (u fyzické osoby) nebo zánikem (u právnické osoby). Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.

Vznik věcného břemene obecně

Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením). K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.

Vznik věcného břemene na základě písemné smlouvy

Smlouva o zřízení věcného břemene může být uzavřena samostatně, často je však sepisována na jedné listině se smlouvou o převodu nemovitosti. Podstatnou náležitostí je dohoda o obsahu věcného břemene, který by měl být vymezen dostatečně určitě a srozumitelně a především by měla být řádně určena nemovitost, k níž se zřizovaným věcným břemenem omezuje vlastnické právo, případně určena osoba, které právo odpovídající věcnému břemeni patří. Smlouva o zřízení věcného břemene musí být písemná a teprve vkladem provedeným na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu ke dni, kdy návrh na vklad byl tomuto orgánu doručen, dochází k nabytí práva odpovídajícího věcnému břemenu.

Zánik věcného břemene

Věcná břemena mohou zaniknout písemnou smlouvou, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. V praxi jsou nejčastější tyto způsoby zániku věcného břemene:

Písemná smlouvoa. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí.
Smrt oprávněné osoby. Patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, zanikne věcné břemeno nejpozději její smrtí nebo zánikem.
Trvalé změny věci. Nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti, věcné břemeno zanikne. V případě, že se jedná pouze o přechodnou nemožnost výkonu práva odpovídajícího věcnému břemeni, věcné břemeno nezaniká.
Zánik věcného břemene splynutím. Při spojení práva odpovídajícího věcnému břemeni a povinnosti věcného břemene v jediném subjektu věcné břemeno zaniká. Jde tedy o situaci, kdy by se osoba oprávněná stala současně sama sobě osobou povinnou. Ke splynutí může dojít např. koupí sousední nemovitosti dosud zatížené věcným břemenem ve prospěch kupujícího. Ke splynutí může dojít v osobě fyzické i v osobě právnické. Zánik věcného břemene je zánikem definitivním a nastává okamžikem splynutí.
Zánik věcného břemene uplynutí doby. K zániku věcného břemene dochází v případě, že bylo zřízené na určitou dobu a tato doba jižb uplynula.
Promlčení věcných břemen. Právo odpovídající věcnému břemeni se promlčí, není – li po dobu 10 let vykonáváno. Není přitom rozhodující, zda k nevykonávání práva odpovídajícího věcnému břemeni došlo z objektivních nebo subjektivních důvodů, rozhodující je pouze to, zda existuje stav nevykonávání (tzn. i nevykonávání pro překážku způsobenou povinným, i nevykonávání pro překážku vyvolanou dlouhodobou nemocí oprávněného apod.) Tedy i přechodná nemožnost výkonu práva, která není důvodem zániku věcného břemene (viz §151p odst.2 obč.zák.), může vést k promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Promlčením právo nezaniká, ale stává se podmíněným. Uplynutím promlčecí lhůty vzniká osobě povinné z věcného břemena právo uplatnit námitku promlčení. Uplatněním námitky zaniká nárok oprávněného domáhat se vynutitelnosti povinnosti z věcného břemena.