Sice ještě není rok 2017 za námi, ale legislativně se do konce roku už nic nestane. Můžeme se proto zamyslet nad tím, jaké změny v oblasti nemovitých věcí přinesly daňové zákony. Rozdělme si je na důsledky roku 2016, samotný rok 2017 a schválené změny od roku 2018.
2016 – 2017
Od listopadu 2016 jsme si zvykali na změny u daně z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem se stal definitivně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. To byl kdysi také původní návrh, když se připravovala náhrada daně z převodu nemovitostí daní z nabytí nemovitých věcí. V důsledku změny poplatníka se daň z nabytí nemovitých věcí stává součástí ocenění pořizované nemovité věci a do základu daně z příjmů se může promítnout v podobě daňových odpisů stavby nebo jednotky. Ne jako dosud jednorázově při úhradě daně.
Odpadlo ručení za daň, které v minulosti postihovalo nabyvatele, pokud daň nebyla uhrazena převodcem. Postupně doběhnou kauzy spojené s uplatněním ručení u starších převodů a ručitel u této daně zcela zmizí.
Převodů uskutečněných do konce října 2016 se týká letošní rozsudek Nejvyššího správního soudu, který změnil praxi správců daně při vyměření daně poplatníkovi – převodci. Podle rozsudku v případech, kdy převod podléhá DPH, se 4 % počítají z tzv. úplaty, tj. sjednané ceny, v úrovni bez DPH. Na základě tohoto rozsudku je možné podat dodatečné přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí na nižší daň a požádat o vrácení části daně. Finanční správa tento rozsudek respektuje. Na druhou stranu se Finanční správa staví opatrně k tomu, že by mohl být aplikován i na převody, u nichž je poplatníkem nabyvatel. Zřejmě až další rozsudek ukáže správné řešení.
Osvobození novostaveb rodinných domů a bytových jednotek v bytových domech je nově vázáno na první převod dokončených nebo užívaných rodinných domů a bytových jednotek, a to ve lhůtě pěti let ode dne dokončení nebo zahájení užívání rodinného domu nebo jednotky, a to od toho dne, který nastane dříve. Osvobození se tedy nevztahuje na nabytí vlastnického práva nedokončených rodinných domů a nedokončených bytových jednotek v bytových domech. V souladu s účelem úpravy a textem zákona se osvobození nevztahuje na nově vzniklé bytové jednotky v rodinných domech. Tento přístup potvrdila i Finanční správa.
Při stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí u směny nemovitých věcí se nyní vychází z toho, že se při určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci, pokud se nejedná o převody vlastnického práva, které nejsou předmětem daně, nebo o tzv. výlučnost použití sjednané ceny, například u územně samosprávných celků. Základem daně u směny jako dvou protisměrných převodů nemovitých věcí je srovnávací daňová hodnota ve výši odpovídající 100 % tzv. směrné hodnoty nebo 100 % zjištěné ceny podle znaleckého posudku. V případech doplatku v penězích nebo v podobě nepeněžitého plnění se doplatek považuje za sjednanou cenu.
2017
Daně z příjmů byly ovlivněny novelizací od 1. 7. 2017. Podstatnou změnou je možnost daňového odpisování technického zhodnocení, pokud je hradí podnájemce u nájmu, případně podpachtýř u pachtu nebo vypůjčitel u výpůjčky, a to u těch technických zhodnocení, která byla dokončena po 1. 7. 2017. V praxi vyžaduje aplikace jistě pozitivní změny úzkou spolupráci s právníkem a daňovým specialistou, ať již jde o vlastníka, nájemce nebo podnájemce.
Novela zákona o DPH účinná od druhého pololetí letošního roku se dotkla i nemovitých věcí. Při převodu nemovité věci se tzv. vyrovnání odpočtu daně a tzv. úprava odpočtu daně u dlouhodobého majetku, kterými se provádí korekce původního odpočtu daně na současné podmínky, promítne v přiznání již v tom zdaňovacím období, kdy dojde k převodu nemovité věci, nikoli jako dosud až k 31. 12.
Daní z příjmů, zejména daně z příjmů fyzických osob, a daně z přidané hodnoty se týká problematika ubytování na bázi sdílení, například platforma Airbnb. Nájem se od ubytování liší především rozsahem poskytovaných služeb a dobou trvání. S nájmem jsou spojeny pouze základní služby spojené s užíváním nemovité věci, je obvykle sjednáván v měsících a letech. Pro ubytování je typické, že obsahuje poskytování i služeb typu úklid, převlékání povlečení apod. a je obvykle sjednáváno ve dnech a týdnech. Poskytovatel ubytovacích služeb musí disponovat živnostenským oprávněním, být registrován u správce daně, u zdravotní pojišťovny a u správy sociálního zabezpečení a podávat daňové přiznání a příslušné Přehledy. U DPH registrace v systému Airbnb a následné vyúčtování provize zprostředkovatele vyvolává povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba. Ubytování má své důsledky také u daně nemovitých věcí (sazba daně). Ubytování se týká i místních poplatků z ubytovací kapacity a za lázeňský nebo rekreační pobyt a dále povinných hlášení pobytu cizinců Policii ČR.
U daně z nemovitých věcí došlo pouze ke změně procesního typu, která se týká možnosti zasílání podkladů pro placení daně prostřednictvím e-mailu. Neplacená služba, pokud o ni poplatník požádá, nahrazuje zasílání složenek s informací o výši daně, výši splátek daně a o nedoplatku daně. Službu mohou využít poplatníci daně z nemovitých věcí, kteří nemají zřízenu službu placení daně prostřednictvím SIPO, a právnické osoby, které nemají zřízenu datovou schránku. Každému správci daně (finančnímu úřadu) se podává žádost samostatně. Pro zaslání informace na běžný rok e-mailem je nutné podat žádost do 15. 3. V dalších letech bude správce daně posílat informaci elektronicky až do odhlášení služby poplatníkem.
2018
Zákon č. 170/2017 Sb. přinesl příznivé úpravy u daně z příjmů fyzických osob. Rozšiřují se možnosti uplatnit osvobození u příjmů, které plynou z vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem jinak než podle velikosti spoluvlastnických podílů. I zde se pro účely osvobození testuje uplynutí pěti let od nabytí majetku převádějícím spoluvlastníkem, stejně jako u prodeje nemovité věci kupní smlouvou. Dále se rozšiřuje osvobození na převody majetkových účastí, například v podobě převodu družstevního bytu, zděděného od příbuzného v řadě přímé nebo od manžela (manželky), kdy se doba trvání majetkové účasti v družstvu převodce a doba trvání majetkové účasti zůstavitele sčítá a pokud součet dob překračuje pět let, je příjem z převodu osvobozen. Stejný postup se použije i v kombinaci s vypořádáním spoluvlastnictví k nemovitým věcem jinak než podle velikosti spoluvlastnických podílů.
Co dále?
Do jednotlivých daní se promítají i formální změny spojené s novelou stavebního zákona.
Od března 2018 se bude elektronická evidence tržeb vztahovat i na poskytované služby spojené s nemovitými věcmi, například u činností realitních kanceláří, správců nemovitostí, právníků atd.
Od června 2018 pak začnou uplatňovat evidenci tržeb i např. malíři, pokrývači, elektrikáři apod. Budou se u nás doma připojovat na internet a vystavovat účtenky.
V současné době nejsou navrženy žádné významné změny týkající se nemovitých věcí. Je proto pravděpodobné, že nás může čekat v dohledných měsících relativně klidné období.
Asociace realitních kanceláří České republiky je profesní sdružení realitních makléřů, správců nemovitostí, dražebníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi v České republice. Asociace byla založena v roce 1991 několika realitními kancelářemi z různých míst České republiky a v dnešní době čítá členská základna více než 300 realitních kanceláří z celé republiky.
Důvody, které vedly k založení asociace v roce 1991 byly tyto:
- sdružit podnikatele zabývající se stejnou profesí prosazovat a ochraňovat zájmy realitních kanceláří (zejména v kontextu legislativním)
- zajišťovat průběžné vzdělávání v oborech souvisejících s oblastí nemovitostí
- vytvořit sdružení, které by postupně svou činností získávalo autoritu v rámci naší republiky, včetně potřebných kontaktů na obdobné organizace v zahraničí
Jedním ze stěžejních cílů ARK ČR je přispívat ke zlepšování podmínek při uskutečňování realitních obchodů (včetně správy nemovitostí) a to zejména prostřednictvím zákonné úpravy provozování realitní činnosti.
Ing. Petr Kout
daňový poradce
Asociace realitních kanceláří ČR
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
