Každý nový rok je na počátku plný očekávání. Ta jsou z kategorie osobních přání i očekávání vývoje společnosti, ekonomiky, politiky a v našem profesním zaměření i trhu s nemovitostmi.
Očekávali jsme například, že se v roce 2017 nějak významně posune právní úprava činnosti realitní kanceláře. Byl to však rok parlamentních voleb, a tak byly na pořadu jiné právní normy. Budeme tedy očekávat, že v roce 2018 se tato norma dostane do poslanecké sněmovny a třeba bude i přijata.
Očekávali jsme, že se trh s nemovitostmi bude vyvíjet v intenzích roku 2016. V podstatě se tak stalo. Zboží na trhu ubývalo, úroky z úvěrů byly nízké, ceny rostly. V tomto ohledu tedy úspěšný vývoj. Růst trhu byl zaznamenán především v Praze a také Brně. Rostla také Plzeň, Mladá Boleslav, Liberec a také Olomouc a některá další města. Rychlost cenového růstu překonala prakticky většinu zemí Evropské unie. Průměrná cena nových a starých bytů v Praze se pohybovala v úrovni cca 70-80 tis. Kč/m2. Ceny velmi zajímavých bytů na velmi zajímavých adresách však také hravě přesáhly hranice 100 tis. Kč/m2 a výjimečně i násobku této cifry. Nebylo tomu tak ale ve všech našich regionech. V Karlovarském kraji, v severočeských i v severomoravských regionech takový růst nebyl zaznamenán. Někde došlo ke stagnaci či dokonce mírnému propadu trhu.
Tahounem trhu tak byla zejména Praha a pak Brno. Co bylo příčinou výrazného růstu? Myslím, že se sešla řada faktorů, jejichž spolupůsobením trh takto gradoval. V ekonomicky silných regionech se dařilo. Nezaměstnanost byla na minimu. Na trhu bylo velké množství peněz. Mnoho kupujících disponovalo hotovostí na svých účtech, která v bance ztrácela a doposud ztrácí hodnotu. Také hypoteční úvěry s nízkými úrokovými sazbami včetně až stoprocentního krytí kupní ceny udělaly své. Sdělovací prostředky hlásily, že ceny rostou a porostou. Tím iniciovaly nová rozhodnutí nemalé části veřejnosti honem něco koupit. Reklamní masáž hlásí, že banky o klienty stojí. Municipální sféra velkých měst, podléhající změnám politických garnitur, se nebyla ani v roce 2017 schopna ujednotit na podobě územních plánů. Příkladem je např. Praha a Brno. Ubývá tak prostoru, kde se dá nově a rychle stavět. Do toho všeho se na trhu s pražskými i brněnskými byty silně aktivizovala sdílená ekonomika. Koupit si byt jako investici nebo si ho najmout a následně ho využívat ke krátkodobým pronájmům se stalo hitem roku. Tato poptávka tak byla jedním z dalších vlivů působících na růst prodejních, ale i nájemních cen.
Mnoho odborníků se domnívá, že jsme tímto procesem vstoupili do nemovitostní bubliny, která co nevidět praskne a bude následovat pád. Osobně tento názor nesdílím. Myslím si, že naše banky se chovají celkem obezřetně a úvěry jsou přece jen kryty poměrně hodnotným nemovitým majetkem lépe, než tomu bylo v minulosti v některých západních zemích. Také ČNB tento vývoj bedlivě sleduje a svými opatřeními donutí kupující více přemýšlet a vážit svá úvěrová rozhodnutí. Varianta roku 2017, určitě si půjčit a hlavně, aby to bylo sto procent kupní ceny, bude napříště nahrazena úvahou půjčit si, nebo ne. A když si půjčit, tak kolik.
2018
To už se dostávám k očekávání do roku 2018. Myslím si tedy, že bublina nepraskne. Asi dojde ke zpomalení růstu cen. Nových bytů v příštím roce výrazně nepřibude, vypovídají o tom zveřejňované statistiky. Starého zboží zřejmě také nepřibude. Stále bude lepší mít peníze v nemovitosti než v bance. Poptávka i v souvislosti s demografickým vývojem tedy zřejmě výrazně neoslabí. Bude jen možná rozvážnější. Přece jen bude nutné počítat s růstem úrokových sazeb a kdo ví, co se odehraje ve světě. Je zřejmé, že i v tuzemských podmínkách se v řadě tržních segmentů již dají vypozorovat cyklické trendy konjunktury a oslabení. Jsem toho názoru, že to již delší dobu dobře funguje u komerčních objektů, jako jsou kanceláře a sklady. Ceny pozemků nám stále mírně porostou. Těch prostě více nebude, plocha naší země není nafukovací. Pojmenujeme-li pětileté období před rokem 2007 jako období růstu s následným oslabením v letech 2008 až 2013, tak jsme zažili tu tzv. první sinusoidu cyklického vývoje rezidenčního trhu. Dá se říci, že od roku 2013 — 2014 zase cenově stoupáme. Jsou-li cykly zhruba pětileté, tak příští rok 2018 by trh s nemovitostmi mohl být relativně klidný. Změny trendů by pak mohly nastat nejdříve v roce 2019. Teprve budoucí statistiky vyhodnotí, zda se obdobné prognózy potvrdí.
Ing. Jaroslav Novotný
prezident Asociace realitních kanceláří ČR
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
