Prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví

18.06.2013 /

Chcete prodávat nemovitost, ale není vám zcela jasné, co je a v jakém případě se jedná o spoluvlastnictví? Co všechno byste měli vědět?

O spoluvlastnictví hovoříme v případě, jestliže jedna a táž věc patří současně více osobám (je v jejich společném vlastnictví a nejde o společné jmění manželů), ale nejedná se o situaci, kdy je vlastnický subjekt složen z více osob – např. obchodní společnost.

V podílovém spoluvlastnictví jde o spoluvlastnictví ideální. Ideální spoluvlastnictví znamená, že výše spoluvlastnického podílu neodpovídá konkrétní části společné věci (např. dva spoluvlastníci dvoupokojového bytu sice každý užívající jeden pokoj, ale neznamená to, že každý z nich je vlastníkem právě toho jednoho pokoje). Každý z ideálních spoluvlastníků je spoluvlastníkem celé nerozdělené věci (např. tedy celého bytu) a výše podílů určuje míru, v jaké se jednotliví spoluvlastníci podílejí na vlastnickém právu ke společné věci (podíl na rozhodování o ní, jak bude užívána, jak s ní bude nakládáno, popř. jak bude rozdělena apod.).

Výše podílů ve spoluvlastnictví

Výše podílů bývá určena při vzniku spoluvlastnictví. Nejsou-li stanoveny velikosti podílů právním předpisem nebo dohodnuty účastníky, platí, že podíly všech spoluvlastníků jsou stejné. Jestliže by došlo ke sporu, kdo má větší podíl na věci, pak lze podat k příslušnému soudu žalobu na určení. V tomto případě totiž existuje naléhavý právní zájem na určení většinového spoluvlastníka. Velikost podílů se může měnit jen některým ze způsobů, jakým podílové spoluvlastnictví vzniká nebo zaniká (takovým způsobem nejsou investice do společné věci jakéhokoli rozsahu či formy, pokud se jimi společná věc nemění natolik, že by vznikla věc nová).

Vlastnit nemovitost s někým v rámci podílového spoluvlastnictví přináší své výhody a samozřejmě i nevýhody. Výhodou jistě je, že na správu, opravy a údržbu nejste sami. Všichni vlastníci se o svůj majetek musí starat „společně a nerozdílně“. Samozřejmě na závažných rozhodnutích se musí spoluvlastníci dohodnout. Dohoda nemusí být zcela jednotná. Spoluvlastníci o důležitých rozhodnutích mohou hlasovat a postačuje vůle nadpoloviční většiny. Menší podílníci se musí výsledku hlasování podřídit nebo se obrátit na soud, který může rozhodnutí většiny zvrátit.

Na justiční orgán se mohou obrátit spoluvlastníci i v případě, kdy je v hlasování rovný počet podílů na obou stranách. Setrvávání v podílovém spoluvlastnictví ovšem může přinést s sebou také krušné chvíle. Ostatní spoluvlastníci mohou chtít provádět opravy či rekonstrukce, které vy považujete za zbytečné a zbytečně nákladné a nebudete se chtít na nich podílet, nebo naopak nebudou ochotni spolufinancovat opravy, které pokládáte vy za nezbytné. Řešením může být buď odkoupení zbývajících podílů, nebo právě prodej vašeho podílu. A seženete-li si kupce svého podílu, musíte přinejhorším za stejných podmínek jaké má tento kupec, nabídnout odkup vašeho podílu ostatním spoluvlastníkům.
Prodej spoluvlastnického podílu proto bývá ponejvíce spojován právě s otázkou předkupního práva a otázka porušení předkupního práva je právě největším rizikem při prodeji nemovitosti ve spoluvlastnictví. Předkupní právo ovšem nemusí vznikat pouze na základě spoluvlastnictví. Může být smluvně dané i ve smlouvě o prodeji nemovitosti či v darovací smlouvě a je zaneseno v katastru nemovitostí. Takto lze např. zajistit, že pokud prodáte či darujete nemovitost někomu ze svých blízkých, nebude ji on moci prodat osobě, které nemovitost z jakýchkoli důvodů prodat nechcete. Předkupní právo činí v praxi často obtíže. Buď je totiž úplně opomíjeno nebo je chápáno nesprávně. V případě spoluvlastnictví jde o zákonné předkupní právo, jehož porušení má značně nepříznivé důsledky.

Co je to předkupní právo?

De facto se jedná o právo každého spoluvlastníka mít prioritně možnost odkupu spoluvlastnického podílu jiných spoluvlastníků. Předkupní právo se realizuje formou nabídky spoluvlastníkům. Tato nabídka musí být v případě nemovitosti učiněna vždy písemnou formou a musí obsahovat zejména cenu a případně i další podmínky nabídnuté vedle ceny. Svědčí-li předkupní právo více osobám, musí být tato nabídka učiněna všem. Nabídka nemusí obsahovat jméno zájemce, kdy ten v době činění nabídky ani nemusí být znám. Předkupní právo je tak možno „vyřešit“ mnohem dříve, než dojde k samotnému prodeji.
Marným uplynutím lhůty dvou měsíců (resp. podle konzistentní judikatury pokud nejsou do dvou měsíců finanční prostředky na bankovním účtu budoucího prodávajícího, tzn. toho, kdo nabídku činí) však předkupní právo zaniká. Spoluvlastník tak po tomto zániku předkupního práva může svůj podíl prodat kdykoliv (klidně i po několika letech). Podmínkou však je, aby nedošlo ke změně podmínek. Při změně podmínek (např. se změní výše kupní ceny), je povinností dát opětovnou a aktualizovanou nabídku spoluvlastníkům. Samozřejmě může dojít i k prodloužení či smluvnímu zkrácení doby pro využití předkupního práva. Jestliže se ostatní spolupodílníci rozhodnou vzdát se předkupního práva dříve, mohou tak učinit a k prodeji dojde dříve. Naopak prodávající jim může lhůtu prodloužit.
Nabídnout nemovitost v rámci předkupního práva nemusíte vždy. Pokud dochází k prodeji či jiné formě převodu (např. darování) osobě blízké (za osobu blízkou se považuje především příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel či manželka), není nutné podíl spoluvlastníkům nabízet.

A co se stane, když se předkupní právo poruší?

Poruší-li prodávající předkupní právo tím, že jej opomene nebo nedodrží předepsaný postup, riskuje tzv. relativní neplatnost kupní smlouvy. Relativní neplatnosti se lze dovolat ve lhůtě tří let (i předkupní právo se totiž promlčuje) a znamená, že kupní smlouva je neplatná, pokud se této neplatnosti dovolá některý ze spoluvlastníků u soudu. Spoluvlastníci se také mohou domáhat přímo na kupujícím, aby jim nemovitost nabídl ke koupi. Porušení předkupního práva tak může podstatně zatížit právní vztahy k nemovitosti a vyústit v dlouholeté soudní spory. Na pozoru by se měli mít také kupující, kteří riskují, že přijdou o nemovitost a zaplacenou kupní cenu budou muset zpátky vymáhat na prodávajícím.

Další zajímavá témata z právní problematiky týkající se nemovitostí najdete v naší právní poradně.

Štítky: ,

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+