Jaký je aktuální vývoj cen nemovitostí v ČR

10.04.2018 /

Praskne realitní bublina a proč se tak často objevuje různá kvalita služeb „realitních makléřů“ na našem realitním trhu?

Do současné doby ceny nemovitostí lámaly rekordy, ale zřejmě již pomalu narážejí na svůj strop. Zhruba v posledních třech letech růst cen bytů stále zrychloval. Také ekonomové už občas varovali před vznikem pověstné „realitní bubliny“ a určité kroky k omezení dostupnosti hypoték učinila také ČNB. Otázkou je, zda se stanou nemovitosti dostupné pouze pro ty nejmovitější, nebo nás čeká nějaká razantní změna vývoje? Dočkáme se brzy nějakých zásadních změn v oblasti kvality služeb poskytovaných realitními makléři a realitními kancelářemi? Odpovídá Michaela Šopík Macková, jednatelka realitní a developerské společnosti CREDO REAL s.r.o.

Proč ceny nemovitostí tak razantně rostly?

Investice do nemovitostí je považována za konzervativní a také dá se říci nejméně rizikovou. V kombinaci s dostupností hypoték s nízkou úrokovou sazbou, s přebytkem likvidity na trhu a dlouhodobě pozitivními zprávami o ekonomickém růstu to vytváří silnou poptávku po nových bytech a rodinných domech. Developeři takovou poptávku velmi rádi nasytí a současně zvedají ceny nahoru. Díky vývoji hypoték v ČR na pořízení nemovitosti postupně dosáhla i socioekonomicky slabší skupina obyvatel, a právě zde spatřuje ČNB určitá rizika. Bohužel v této souvislosti velká skupina lidí stále správně nevyhodnocuje své finanční možnosti, respektive vývoj svých příjmů a potenciálních rizik v delším časovém horizontu. Berou si hypotéky, jejichž splácení mají nastaveno často tzv. „na hranu“ bez potřebné rezervy či jistoty, kdy často ani nebývá možné, aby například jeden z partnerů onemocněl nebo dokonce přišel o práci a tím také o svůj příjem. Proto také ČNB již omezila poskytování stoprocentních hypoték a přístup bank se při poskytování hypoték podle toho také zařídil.

Co může znamenat pojem „realitní bublina“ a jaká jsou rizika spojená s tímto pojmem?

Všichni jsme o „realitní bublině“ již slyšeli a máme za sebou jasné varování z USA, kde před pár lety došlo k splasknutí tamní hypoteční bubliny. Principem je v podstatě mechanismus, o kterém jsem se již výše zmínila. Faktem je, že většina nemovitostí je financována prostřednictvím hypotéky, např. v hlavním městě Praze se jedná přes 60 % všech nákupů. Banky jsou sice zpravidla zajištěny zástavním právem k nemovitosti, ale právě banky se také ve skutečnosti nechtějí dostat do situace, že se jim v portfoliu majetku ocitnou stovky bytů a domů po nesplácených hypotékách. Samotný růst sazeb navíc sníží zájem o hypotéky a tím o byty a domy. Toto vše pak v kombinaci se stagnací nebo dokonce poklesem ekonomiky tvoří předmětné riziko.

Jak odhadujete vývoj realitního trhu letos?

Co se týče vývoje hypoték, předpokládám další zvyšování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. ČNB zvedla již začátkem listopadu 2017 základní úrokovou sazbu o 0,25 % a současně ohlásila její další postupný nárůst v roce 2018. Tato sazba přitom určuje cenu peněz v ekonomice a je na ni samozřejmě závislé úročení komerčních úvěrů. Dle analýzy většina ekonomů předpokládá, že během roku 2018 budou ceny hypoték růst každým kvartálem o 0,25 % (bankovní rada zasedá průměrně každé 2 měsíce). Tímto by také ČNB realizovala svůj záměr vrátit úrokové sazby hypoték na 3 až 4 %. Hlavním parametrem, od kterého lze jednoduše odvodit vývoj úrokových sazeb, jsou výnosy státních dluhopisů (ekvivalent bezrizikové investice). Úrokové sazby hypotečních úvěru jsou z pravidla vyšší (většinou o 1,5―2 %). I kdyby se však sazby hypotečních úvěrů dostaly na avizované až 4 %, stále se bude jednat o průměrnou sazbu za posledních 13 let. Proto si myslím, že nás tak nečekají žádné katastrofické scénáře. Připomenu, že například v roce 2008 činila průměrná sazba hypotečních úvěrů 6 %.

Co se týče vývoje cen nemovitostí v letošním roce, zde můžeme opět předpokládat jejich růst. Další růst cen se projeví hlavně ve větších městech (Praha, Brno, Ostrava, Plzeň a Hradec Králové), a to celoplošně o zhruba 7 %. Ve zbytku republiky by se ceny měly postupně ustalovat. Neočekává se však tak velký růst cen, jako tomu bylo například v první polovině roku 2017. Tady bych ráda zdůraznila, že je třeba oddělovat Prahu jako metropoli nadnárodního charakteru a ostatní regiony ČR. Praha na tom je do jisté míry podobně jako Berlín, Vídeň nebo Mnichov. Ceny určitě nezačnou klesat, spíše mohou růst další dva tři roky. Pokud se podíváme na celou republiku, mezi kupci jsou nejvyhledávanější středně velké byty, průměrná cena 2+kk je teď kolem 1,3 milionu korun. Nejdražší ceny jsou v pořadí: 1. Praha, 2. Brno a 3. Hradec Králové. Průměrná cena za m² nového bytu je v teď Praze kolem 70 tisíc Kč, v Brně kolem 65 tisíc v Hradci kolem 40 tisíc Kč a ve Středočeském kraji kolem 30 tisíc korun za metr čtvereční.

Jak jsou na další vývoj připraveni realitní makléři a realitní kanceláře?

Předně musím konstatovat, že v ČR je realitních makléřů velmi mnoho a stát se jím může prakticky každý, a to bohužel stále více ničí úroveň poskytovaných služeb. Trpí tím následně i pověst celé branže, ve které se ale na druhou stranu pohybuje celá řada profesionálních firem a zkušených makléřů. Stávající realitní a hypoteční boom takovému negativnímu trendu jen nahrává, na trhu se tak objeví kdejaká „no name ― realitka z obyváku či garáže“.

Nicméně realitní kanceláře, které se včas nepřipraví na stagnaci trhu, na to doplatí. I nezkušený makléř teď prodá cokoliv, na kvalitu služeb mnozí kašlou. Ale to je opravdu velmi krátkozraké. Dlouhodobě zvítězí kvalitní zázemí realitek, jejich kvalita, pravidelné vzdělávání makléřů, profesionální a spolehlivý servis. U nás v CREDO REAL si zakládáme na kvalitě, pravidelně a dlouhodobě vzděláváme naše makléře v oblasti umění prodeje, odborných znalostí, znalostí oceňování nemovitostí a dalších ekonomických souvislostí, samozřejmostí je právní minimum a také kvalitní přípravy nemovitosti na prodej nebo pronájem a její profesionální prezentace na realitním trhu.

Všem vřele doporučuji, aby si na trhu vždy pečlivě vybírali pro prodej či koupi nemovitosti jen ze známých a osvědčených realitních kanceláří a firem s kvalitním zázemím, včetně opravdu kvalitního právního servisu.

V oblasti realitního zprostředkování se připravovala zákonná změna, měla by platit možná už letos. Co podle vás přinese?

Skutečností je, že po určitém nastavení základních pravidel pro realitní makléře se volá už roky a stále zde chybí. Nechci tady komentovat naše legislativce a práci našich poslanců a vlády, ale představte si, že v ČR je nejvíc realitních makléřů v přepočtu na obyvatele v EU. Musím konstatovat, že je pro mě velkým zklamáním, že se projednávání „realitního“ zákona zastavilo. Připravovaný zákon se chystal, nastavil pravidla pro činnost realitních makléřů, kteří by museli prokázat odbornou způsobilost a platit si pojištění profesní odpovědnosti. Profese makléře by měla být navíc vázanou živností. Věřím, že nový zákon bude brzy platit a nastavením základních pravidel pak očekávám vyčištění makléřského trhu a zvýšení jeho úrovně.

O nás

Náš tým tvoří profesionálové, zejména naši makléři, kteří jsou neustále odborně školeni a certifikováni na odbornou způsobilost. Víme, že pro každého klienta je velmi důležitá kvalitní komunikace s osobitým a individuálním přístupem.

Naší hlavní činností je zprostředkovat klientům bezpečný nákup, prodej i pronájem nemovitostí a zajistit klientům hladký průběh celého obchodu.

Zajišťujeme také novou výstavbu rezidenčního bydlení, bytových a rodinných domů. Při vlastní developerské činnosti nebo pro spolupráci s jinými developery a investory zpracováváme kompletní projekty výstavby, a to od prvotních analýz, vytipování vhodného území, výkupů pozemků a jejich zcelování, změn předmětného dotčeného územního plánu, až po stavební řízení a následné řízení realizace výstavby. Zaměřujeme se také na výkupy nemovitostí, a to nejen rodinných domů, bytů, chat a pozemků, ale i dalších nemovitostí.

Jednou z nejdůležitějších součástí každého obchodního případu je kvalitní a komplexní právní servis, který naše společnost zajišťuje se smluvními renomovanými advokátními kancelářemi a právníky.

Michaela Šopík Macková
jednatelka společnosti

CREDO REAL s.r.o.
Luční 375/3
664 48 Moravany u Brna

Tel.: +420 549 250 248
GSM : +420 774 883 300

info@credoreal.cz
www.credoreal.cz

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+