Že si banky před poskytnutím hypotečního úvěru žadatele pečlivě proklepnou, není žádná novinka. Hypoteční banky bonitu klienta, neboli schopnost splácet úvěr, zkoumají již léta. Přesto se nyní mohou někteří lidé setkat s odmítnutím. Proč? V loňském roce vydala Česká národní banka doporučení finančním ústavům poskytujícím úvěry sadu doporučení, mezi něž patří i sledování parametrů DTI a DSTI.
Co tyto zkratky vlastně znamenají? DTI (z anglického debt to income) je ukazatel poměru celkového zadlužení žadatele a jeho celkového ročního čistého příjmu. Ukazatel DSTI (z anglického debt service to income) vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů (počítají se například i kreditní karty či kontokorenty) včetně aktuálně žádaného úvěru proti čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Zjednodušeně řečeno, banky musí před poskytnutím hypotečního úvěru zkoumat situaci domácností, aby výše dluhu nebyla příliš vysoká k příjmům žadatele či jeho rodiny.
Limity nejsou, ale banky mají být obezřetné
„U ukazatelů DTI a DSTI centrální banka nestanovila přímo limity. Doporučila od určitých hodnot těchto ukazatelů vyhodnocovat žádosti o úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí obzvláště obezřetně, a to zejména u úvěrů s hodnotami LTV v intervalu 80 až 90 %. Toto doporučení se týká úvěrů s DTI nad 8 a DSTI nad 40 %. Je ale důležité dodat, že se nejedná o limity jako u ukazatele LTV,“ upozorňuje Denisa Všetíčková z odboru komunikace ČNB. V praxi to znamená, že by klient s ročním čistým příjmem 360 tisíc korun mohl bez problémů dosáhnout na hypotéku ve výši 2,88 milionu korun s tím, že by měsíční splátka hypotéky (a případných dalších úvěrů) neměla převyšovat 12 tisíc korun.
Pokud o hypotéku žádá více klientů společně, měly by se při výpočtu ukazatelů zohlednit příjmy a zadlužení všech žadatelů. „Tím, že stanovujeme určitá čísla a ta čísla sdělujeme bankám, indikujeme, kde už ten úvěr může být hodně rizikový a kde by si poskytovatelé, zejména tedy banky, měli dát hodně velký pozor, a pokud takový úvěr poskytnou, tak by to měli umět velmi dobře odůvodnit,“ říká ředitel samostatného odboru finanční stability ČNB Jan Freit.
ČNB nadále usiluje o uzákonění
„Banky dostaly konkrétní číselná doporučení, nicméně si zatím mohou limity stanovovat samy. Podle zkušeností hypotečních makléřů ale pozorujeme poslední dobou jisté zpřísnění,“ dodává Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT.
To, že hypoteční banky doporučení centrální banky vesměs dodržují, i když některým to chvilku trvá, potvrzuje i Jan Freit. Přesto však by podle jeho slov doporučení centrální banka ráda dostala do zákona. „V současnosti bychom možná právní nástroj nepotřebovali, nicméně z dlouhodobého hlediska se mohou na trhu objevit noví hráči, zejména nebankovní, případně zahraniční pobočky, které mohou přistupovat k našim doporučením s mnohem větší benevolencí. Proto se domníváme, že je důležité mít možnost stanovovat určité parametry ze zákona a tato možnost nám i v budoucnosti umožní udržovat na trhu rovné podmínky,“ doplňuje.
Mám šanci získat hypotéku?
Jestli uvažujete o hypotéce, zkuste si nejdříve zhruba spočítat, zda na úvěr budete moci dosáhnout. Přesně vám to sdělí zkušený hypoteční makléř, ale i tak už můžete být předem připraveni. Pro orientaci si vezmeme příklad mladých manželů, kteří uvažují o zakoupení bytu za 3,5 milionu korun. Našetřeno mají 700 tisíc, žádat budou o hypotéku ve výši 2,8 milionu korun (LTV 80 %). Jejich měsíční čistý příjem činí 50 tisíc korun. Zatím nemají děti, ale do budoucna je plánují. Pokud zvolí pětiletou fixaci, mohli by nyní získat úrokovou sazbu 2,2 %. Kolik si mohou dovolit splácet? „Obecná doporučení hypotečních makléřů jsou taková, že by celkové výdaje na bydlení, tedy splátka hypotéky a ostatní poplatky za energie, služby a fond oprav by neměly přesáhnout 30 % čistého měsíčního příjmu rodiny,“ říká Pavel Bultas. Manželé by tedy mohli dát na bydlení maximálně 15 tisíc korun, z toho by se mohla splátka hypotéky pohybovat kolem 10 tisíc korun. A to odpovídá splatnosti na 30 let. Pokud by chtěli manželé splácet kratší dobu, museli by zvýšit své příjmy. Například u splatnosti 20 let by byla měsíční splátka téměř 14,5 tisíce korun. „To ještě není tak rizikové, ale my musíme spíše počítat s tím, že s příchodem každého potomka ubude rodině jeden příjem, proto bych splatnost nezkracoval, i když výsledná zaplacená částka bude vyšší. Koneckonců, pokud budou manželé vydělávat víc, nic jim nyní nebrání, aby část úvěru splatili předčasně a tím si i zkrátili dobu splácení,“ doporučuje Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT.
Na co je třeba myslet předem
- Bezpečnost hypotéky je přímo úměrná schopnosti splácet. Splátky hypotečního úvěru by neměly omezovat rodinný rozpočet, měl by zde zůstat i prostor na vytváření rezervy pro neočekávané výdaje a případnou nemoc či ztrátu výdělku.
- Výdaje na bydlení by neměly přesáhnout 30 % příjmu domácnosti.
- Kdo má příjmy na hranici a má nejistý a nepravidelný příjem, měl by s úvahou o hypotéce počkat, až se jeho finanční situace zlepší.
- Hypotéka je běh na dlouhou trať a je třeba počítat s tím, že se v průběhu desítek let splácení může finanční situace klienta měnit.
- V průběhu splácení hypotéky je možné dávat mimořádné splátky nejen v období změny fixace, ale i v jejím průběhu, umožňuje to zákon o spotřebitelském úvěru. Zdarma je možné jednou ročně uhradit až 25 % z původní výše úvěru. Hypotéku tak lze splatit rychleji.
- Naopak v případě, že klient splácet nezvládá, umožňují některé banky snížení splátky a prodloužení doby splatnosti. Maximální splatnost bývá většinou
30 let. - V případě nízkých úrokových sazeb a předpokládaném zvyšování je výhodné uvažovat o hypotéce s co nejdelší fixací. Některé banky nabízejí fixace na 7, 8 i 10 let s úrokovou sazbou jen o pár desetin procenta vyšší než u nejpopulárnější fixace pětileté.
- Úrokové sazby banky mění velmi často. Uvažujete-li o hypotéce, vyplatí se proto vyžádat si aktuální porovnání hypoték u zkušeného hypotečního makléře.
Zdroj:
HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55
186 00 Praha 8
Tel.: +420 222 982 557
www.hypoasistent.cz
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
