Ke stažení
Dobrý den, pane doktore,
prosila bych o Váš názor. Prodáváme chatu u Plzně, v takové osadě, která vznikla v šedesátých letech. Každý měl menší parcelu, na které jsme chatu svépomocí postavili. Středem osady vede cesta, která byla po revoluci převedena všem chatařům do spoluvlastnictví. Každý máme 1/12.
Nyní mám na chatu kupce, ale makléř přišel s tím, že podíl na cestě chce koupit soused chatař, že má na něj předkupní právo a že mě zbyde pouze chata, kterou mám prý výrazně zlevnit. Je tento postup vůbec možný a kdo to vymyslel??
Děkuji za odpověď.
Iveta Kafková
——————–
Dobrý den,
děkuji za Váš dotaz. Co se týká zákonného předkupního práva, dovolím si v odpovědi nebýt stručný. Zákonné předkupní právo není ničím, co by náš právní řád neznal. Tento institut zmizel z občanského kodexu s účinností nového občanského zákoníku, přičemž do konce roku 2014 bylo možné uplatnit toto právo díky přechodnému ustanovení v zákoně. Pouhé tři roky absence normy tedy stačily zákonodárcům, aby se nechali přesvědčit, že právo, které lze jednoduše upravit smluvně, veřejnosti ke štěstí nepostačí. Zkrátka, že občan, a není to první případ, není schopen svá práva upravit svobodně, ale potřebuje k tomu zákonnou direktivu. Od nového roku tedy nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje mimo jiné i ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. S účinností novely se však strhla hysterie a panika. Laická veřejnost se bojí znehodnocení majetku, ta odborná pak straší a hledá kličky, jak zákon obejít.
Než se dostanu konkrétně k Vašemu případu, pokusím se o trochu jiný pohled, než jaký můžete nalézt v právních textech, či internetových diskusích. V těch narazíte prakticky na dva výkladové směry. Ten první, rigidní a nebojím se říci ustrašený, vykládá zákonné předkupní právo jako přísné omezení vlastnického práva, které Vám přinejmenším přidělá mnoho starostí při prodeji spoluvlastnického podílu. Druhý směr pak zákon bagatelizuje, jako věc, která nic nového nepřináší a zbytečně
se démonizuje. Domnívám se, že abychom se mohli přiklonit k jedné či druhé straně nebo se pokusit o vlastní výklad, je nutné nejdříve pochopit a poznat principy, které jsou s výkladem, a tedy i výkonem práva neoddělitelně spojeny.
Abychom posoudili dopady zákona, musíme v první řadě znát motivaci zákonodárců k jeho schválení. Mimochodem, jednání o novele a znovuzavedení zákonného předkupního práva začala již v roce 2014, tedy krátce po účinnosti nového občanského zákona. Hlavní smysl spatřují navrhovatelé v ochraně tzv. „slabšího spoluvlastníka“, který jen těžko odolával tlaku spekulantů, kteří podíly na nemovitostech vykupovali s vidinou nabytí celé nemovitosti za nižší cenu. Dále v důvodové zprávě argumentovali, že: „Zákonné předkupní právo v našem právním řádu fungovalo několik desítek let, jedná se tak o osvědčený institut a uživatelé s ním počítají a spoléhají na něj. Jeho zrušení nepřineslo v životě spoluvlastníků žádné zlepšení, a naopak celou úpravu převodu spoluvlastnického podílu a vypořádání zkomplikovalo.“ Předkladatelé novely se tak zcela odklonili od liberálního principu autonomie vůle, na jehož základech je občanský kodex postaven.
Třetím, dle mého názoru tím nejméně podstatným důvodem je pak zájem zcelovat a nikoli rozdrobovat spoluvlastnické podíly. Jak tedy z důvodové zprávy vyplývá, zájmem předkladatele byla do jisté míry dobrá vůle chránit vlastníky podílů a nikoli je omezovat. Proto i výklad zákona nelze hledat v represivní rovině, ba naopak v pozitivním smyslu práva.
Jsem přesvědčen, že případné soudy na toto téma budou důvody vzniku, účelu a smyslu zákona ve svých výrocích zohledňovat. A to právě s ohledem na relevantní právní principy zejména v případech, kdy výklad vede k absurdním situacím. Nezapomínejme dále, že smyslem legislativy je právo šetřit, nesvazovat ho iracionálními normami, které by narušovaly dosavadní pokojný stav. Posledním principem, který zmíním, je zvyklost, že interpretace zákona nesmí vést k zásahům do nedotknutelnosti vlastnického práva a poškozování majetku.
Co se týká Vašeho případu, je zřejmé, že výklad, který nabízí protistrana a makléř, porušuje vše výše uvedené. Tedy nejen výkladovou logiku, ale i interpretační principy a v neposlední řadě ústavou založená práva. Být na Vašem místě, držel bych se názoru, že předkupník skutečně může přednostně nemovitost získat, ale pouze jako funkční celek, tedy chatu včetně podílu na příjezdové cestě. Své tvrzení bych opřel o § 2149 odst. 2, věta druhá, občanského zákoníku, který stanoví, že: Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Samozřejmě je nutné zachovat procesní náležitosti uplatnění/vzdání se předkupního práva.
Závěrem omluvte rozvleklost mé odpovědi. Pokusil jsem se nastínit problematiku v širším slova smyslu tak, aby se v ní mohli zorientovat i další tazatelé, kteří každý den přibývají. Osobně doufám, že při výkladu zákona u soudů převáží zdravý rozum, a nebude-li tomu tak, snad se v brzké době dočkáme praktičtější úpravy institutu zákonného předkupního práva.
JUDr. Oldřich Platil
právník specializující se na právní vztahy k nemovitostem
člen dozorčí rady Realitní komory České republiky
www.realitni-ombudsman.cz
info@realitni-ombudsman.cz
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
