Prodej i nákup nemovitosti je velikou událostí pro každého, kdo se investováním do nemovitostí nezabývá z popisu své práce. A nutno hned dodat, že se jedná o náročný proces. Kdo si jím prošel, dá mi za pravdu. Nejen ve fázi rozhodování, kdy sami nebo s rodinou řešíme co, proč, za kolik… Ale také následně, ve fázi realizace, kdy se musíme rozhodnout, zda máme patřičné schopnosti, dostatek času a energie se do transakce pustit sami, nebo si k tomu účelu vybereme pomocníka. Já zastávám názor, že by každý měl dělat to, co umí. Jinými slovy: Ševče, drž se svého kopyta! V případě koupě, prodeje, ale také pronájmu nemovitých věcí, jak se dnes domům a bytům říká, je to realitní kancelář, která se o vše postará.
Tvrdím, že svěřit nemovitou transakci do rukou realitní kanceláře, je správné rozhodnutí. Důležité je vybrat si realitku dobře a o výše zmíněnou druhou fázi se v zásadě nemusíte starat. Snad jen kontrolovat. Tím nic nepokazíte… Jde přeci jen o víc peněz než při nákupu třeba lyží prostřednictvím e-shopu.
Aby vše klaplo jak má, věnujte pozornost sepsání zprostředkovatelské smlouvy, kterou vždy s realitní kanceláří doporučuji v písemné formě uzavřít. Ostatně je to jedna z podmínek v navrženém zákonu o realitním zprostředkování. Tvůrce zákona věděl, proč takovou podmínku přikazuje. Ne nadarmo se říká: Co je psáno, to je dáno.
Zprostředkovatelská smlouva může mít v zásadě dvě formy. Tzv. nevýhradní smlouvou zprostředkovatele pověříte prodejem nebo pronájmem, ale zároveň můžete obdobnou smlouvu uzavřít s několika dalšími makléři. Na první pohled to vypadá lákavě. Bude pro vás pracovat více makléřů a vás tato smlouva k ničemu zásadnímu nemůže zavazovat. Při hlubší úvaze o smyslu takové dohody však brzy sami zjistíte, že výhodná není. Budou makléři z různých realitních kanceláří opravdu motivováni pracovat na 100 % na stejné zakázce? Prospěje prodeji, když bude byt inzerován za různé ceny a hlavně na inzertních portálech několikrát za sebou? Mohl bych pokračovat ve výčtu negativ. To však nechci. Rád bych, abyste se zamysleli nad realizací na základě smlouvy o výhradním zastoupení. Ne nadarmo je to zcela obvyklý způsob v civilizované Evropě i v zámoří.
Výhradní smlouva (nebo také exkluzivní smlouva) zaručuje prodávajícímu kompletní servis ze strany realitní kanceláře při dosažení nejvyšší ceny prodeje, resp. pronájmu. Vzhledem k tomu, že uzavřením výhradní smlouvy zmocňuje vlastník realitní kancelář k výhradnímu zastupování, věnujte velký důraz na výběr zkušeného zprostředkovatele. Vlastníka nemovitosti v takovém případě zastupuje pouze jedna realitní kancelář. Pro vlastní realizaci je to výhodou. Nemělo by nastat to, že ve veřejné nabídce je jedna a táž nemovitost inzerována více zprostředkovateli za různých podmínek, což prokazatelně degraduje cenu nemovitosti na trhu. Vlastník deleguje na zprostředkovatele pravomoci a zprostředkovatel je musí vykonávat. Nemůže dojít k tomu, že nemovitost je nabízena za podmínek, které prodávající nestanovil. Zprostředkovatel tak např. nemůže vybrat od kupce zálohu kupní ceny, pokud k tomu není od prodávajícího zmocněn apod. V neposlední řadě je pro vlastníka nepochybně výhodné převést na zprostředkovatele formou zadání ve zprostředkovatelské smlouvě celou řadu časově, administrativně a technicky náročných činností, které souvisejí s nabídkou nemovitosti, vyhledáním zájemce o koupi, resp. pronájem nemovitosti a s realizační fází prodeje či pronájmu. Při smluvním vymezení těchto činností má pak vlastník snazší kontrolu jejich plnění, snazší stanovení odměny a snazší reklamaci při případném řešení nespokojenosti. To vše zabezpečuje vysoká důvěryhodnost nabídky na trhu a tudíž vyšší zájem potenciálních klientů. Tato smlouva se uzavírá na dobu určitou. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte a všemu ve smlouvě dobře porozumíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
Neobávejte se exkluzivní smlouvy, obávejte se jen špatně vybrané realitní kanceláře a neodborně nastavených podmínek spolupráce! To je suma sumárum vše, co jsem chtěl tímto krátkým článkem říct!
VZDĚLÁVÁNÍ V ARK ČR Vícedenní kurzy:
- Obchodník s realitami – rekvalifikační kurz
- Příprava na zkoušku odborné způsobilosti
- Výkon správy nemovitostí
- Anglická komunikace pro realitní makléře
Jednodenní semináře:
- Nájem bytu a nebytových prostor
- Oceňování nemovitostí
- Právní aspekty realitní činnosti
- Prodej nemovitostí v exekuci a insolvenci
Praktické tréninky:
- Fotografování
- Videoprohlídky
- HOME STAGING
- Komunikace
- Vedení lidí
ZKOUŠKY ODBORNÉ ZPŮSOBILOSTI pro obor Obchodník s realitami (dle zákona 179/2006 Sb.)
Příležitost pro všechny realitní makléře:
Dokažte vašim klientům vaši profesionalitu i Osvědčením o odborné způsobilosti. Jsme autorizovaná osoba (na základě rozhodnutí MMR ČR) oprávněná pořádat tyto zkoušky a vydávat osvědčení se státním znakem České republiky. Bližší informace na www.arkcr.cz.
Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS
generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
