Makléřka nám vyhrožuje protokolem o prohlídce, jak se můžeme bránit?

09.07.2018 /

Ke stažení

Dobrý den,

byli jsme s přítelkyní na prohlídce bytu. Ještě na ulici před domem nám makléřka dala podepsat protokol o prohlídce. Druhý den jsme ten samý byt našli o 70 tisíc levněji u jiné realitky a také ho nabízela levněji i sama majitelka. Majitelka nemá s realitní kanceláří uzavřenou žádnou smlouvu. Následně mi makléřka napsala, že si pohlídá katastr a jakmile byt koupím, bude požadovat zaplacení smluvní pokuty a klidně to dá k soudu. Má na to právo?

Děkuji

Michal Penc

——————–

Dobrý den, tzv. protokoly o prohlídce patří, žel bohu, k nejvíce diskutovaným praktikám realitních kanceláří. Tyto dokumenty můžeme rozdělit do dvou skupin podle jejich určení. V té první se jedná o dokument, který má především chránit prodávajícího a má čistě evidenční charakter. Tedy neobsahuje nic jiného než jméno a kontaktní údaje zájemce, specifikaci navštívené nemovitosti a datum a čas prohlídky. A samozřejmě souhlas se zpracováním osobních údajů v souladu s GDPR. Makléř tím eviduje pro prodávajícího všechny zájemce a zároveň je preventivně zajištěn v případech sporů o škodě na nemovitosti či sporech o nároku na provizi. Zájemce by se takovému dokumentu neměl divit, přeci jenom vstupuje do soukromých prostor, které mohou obsahovat hodnotný majetek prodávajícího. Podpis na takto upraveném protokolu je tedy na místě.

Bohužel se osobně setkávám spíše se spory o platnost protokolu o prohlídce, který se velmi podobá Vašemu případu. Tedy s dokumentem, který zastírá svůj pravý smysl. Byť jistě nese také znaky evidence, jsou v něm nad rámec toho obsažena i závazková ustanovení. Nejčastěji se jedná o závazek uhradit provizi či smluvní pokutu v případě koupě navštívené nemovitosti bez účasti zprostředkovatele. Tím okamžikem se však celý dokument přesouvá do obligačního práva, konkrétně do formy písemné zprostředkovatelské smlouvy, kdy na jedné straně stojí zájemce o uzavření kupní smlouvy a na druhé straně zprostředkovatel tohoto obchodu. Není totiž podstatné, jak se onen dokument nazývá, nýbrž jaká práva a povinnosti stanovuje. Důvodů, proč makléř uzavírá tento druh závazkového vztahu, může být více. Nejčastější motivací je však zajištění klienta v případech, kdy makléř nemá uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím, a hrozí tak, že by zájemce mohl nemovitost koupit bez jeho účasti či přes jinou realitní kancelář, která bude nemovitost nabízet levněji. Nechci zde zobecňovat platnost, a tedy i vymahatelnost takového právního jednání bez znalosti konkrétní smlouvy/protokolu. Lze se však domnívat, že splňuje-li smlouva podstatné náležitosti požadované pro tento tip závazkového vztahu a neodporuje-li například výší smluvní pokuty dobrým mravům, pak na ni lze nahlížet jako na smlouvu platnou.

A co s tím? Je-li, jak píši, taková smlouva platná, pak se bezesporu jedná o spotřebitelský vztah se všemi omezeními, které zákon pro tyto účely stanoví. Je logické, že tzv. protokoly o prohlídce se podepisují přímo v navštívených nemovitostech, případně na ulici před samotnou prohlídkou. Tím se však odsuzují k závazkovému jednání uzavřenému mimo prostory obvyklé k podnikání. Od takto uzavřené smlouvy lze odstoupit ve lhůtě 14 dnů ode dne uzavření smlouvy/podpisu protokolu. Makléř navíc musí o právu na odstoupení od smlouvy zájemce náležitě poučit. Tedy písemně v textu protokolu, rozhodně nestačí poučení ústní. Pokud text protokolu poučení o právu odstoupit neobsahuje, lhůta k odstoupení se prodlužuje o rok, tedy na 1 rok a 14 dnů.

Závěrem si dovolím shrnutí. Jak vidno z výše uvedeného, můžete narazit na různé dokumenty, které, byť se tváří nevinně, skrývají riziko vysokých sankcí. Proto se jakýmkoli podpisům na ulici raději vyhýbejte. A pokud už máte tzv. protokol o prohlídce uzavřít, vyžádejte si jeho návrh již před prohlídkou. Solidní a profesionální makléř s tím jistě nebude mít problém.

 

JUDr. Oldřich Platil
právník specializující se na právní vztahy k nemovitostem
člen dozorčí rady Realitní komory České republiky

www.realitni-ombudsman.cz
info@realitni-ombudsman.cz

Štítky:

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+