Rodinná domácnost – učebnicová kolize práva s praxí

10.08.2018 /

Ke stažení

Dobrý den,

uzavírám v těchto dnech smlouvu kupní, kdy prodávám svůj byt, který jsem již před 20 lety zdědila po matce. Kupující si bere hypotéku a banka požaduje, aby zástavní smlouvu podepsal i můj manžel, se kterým ovšem nežiji a nemáme právě dobré vztahy. Můžete mi vysvětlit, proč toto banka požaduje, když vlastníkem bytu jsem pouze já?

Děkuji

S. Zachariášová

——————–

Dobrý den,

narazila jste na palčivý problém, který do života uvedl v roce 2014 nový kodex občanského práva (OZ). Jedná se o ustanovení obecně nazývané jako „rodinná domácnost“, konkrétně § 747 OZ. Toto ustanovení je klasickou ukázkou legislativní kolize, kdy autoři zákona ve snaze vtěsnat do kodexu občanského práva maximum ušlechtilých institutů chránících osoby slabší (spotřebitele) či vyšší společenské zájmy (rodinu) pozapomněli, jaký bude mít tato snaha dopad do běžné praxe či právní jistoty osob, jež na takové ochranné instrumenty narazí. Vzniklo tak ustanovení o omezení dispozice s bytem a domem, které umožňuje osobě, jež nedisponuje žádným věcněprávním ani obligačním titulem, zamezit svobodnému nakládání s vlastnictvím jiného. Jedná se o novinku v českém právním řádu, konkrétně o transpozici doporučení EU. Ve skutečnosti jde dle mého názoru o nepochopitelnou ingerenci do základního principu a obsahu pojmu vlastnictví – tedy práva s věcí nakládat. Ustanovení § 747 však toto primární a ústavou zaručené právo popírá. Dává tak třetím osobám do rukou zbraň, jak vlastníka omezit ve výkonu jeho nezadatelného práva, či již učiněné právní jednání zneplatnit.

Klíčem k pochopení problému je výklad pojmu rodinná domácnost, kdy, ač zákonná definice chybí, lze výkladem několika ustanovení, která pojem užívají, dovodit, že se jedná o byt či dům, který slouží manželům či jejich rodině k bydlení, jež je tvořeno souborem movitých věcí, sloužících k životním potřebám rodiny a jejích členů. Jedná-li se o rodinnou domácnost, nelze bez souhlasu člena takové domácnosti předmětnou nemovitost zcizit či jinak zatížit na úkor člena domácnosti. Problém nastává v okamžiku, kdy se toto omezení vlastnického práva dotkne třetí osoby, nejčastěji kupujícího, který nemovitost od výlučného vlastníka nabývá do vlastnictví. Kupující nemá žádnou možnost ověřit, zdali předmět převodu není zároveň rodinnou domácností. Tento status není zapisován do veřejného seznamu (katastr nemovitostí). Jedinou možností je tak vyloučit možné omezení vlastnického práva jednostranným písemným souhlasem manžela – nevlastníka, že druhý manžel – vlastník může se svou nemovitostí volně nakládat, neb tato není předmětem rodinné domácnosti.

Problém v aktuální praxi nastává ve dvou rovinách. V prvním případě v okamžiku, kdy vlastník o takové povinnosti neví a zcizí či zatíží svůj majetek bez souhlasu manžela – nevlastníka. Vystavuje se tak nevědomky riziku neplatnosti právního jednání. V druhé rovině, a to je i Váš případ, vlastník o takovém omezení ví, nicméně z různých důvodů nelze souhlasné stanovisko od manžela – nevlastníka získat. Instrument rodinné domácnosti již zakomponovaly do svých zástavních smluv i bankovní domy, které rigidně požadují po prodávajícím, tj. po zástavci, aby zajistil také podpis druhého manžela, a to i v případě pravomocného rozvodu či podílového zúžení společného jmění manželů.

Z výše uvedeného vyplývá, že možných řešení bez účasti manžela příliš není. Nabízí se snad jen varianta posunout uzavření zástavní smlouvy až po podpisu smlouvy kupní, kdy zástavcem bude již pouze kupující a Vašeho manžela by se tedy podpis netýkal. Zde se ovšem vystavujete riziku, že kupní cena nebude složena u nezávislého subjektu (notář, advokát) již při podpisu smlouvy kupní, ale až několik dní poté. A to není zrovna bezpečný postup.

Je zřejmé, že pokud nedojde při novelizaci OZ k úpravě výše uvedeného problému, může být tzv. rodinná domácnost prostředkem k bezprecedentnímu krácení výlučných vlastnických práv ze strany osoby, která k předmětné nemovitosti nikdy neměla žádný právní titul.

JUDr. Oldřich Platil
právník specializující se na právní vztahy k nemovitostem
člen dozorčí rady Realitní komory České republiky

www.realitni-ombudsman.cz
info@realitni-ombudsman.cz

Autor příspěvku:

GRAND REAL CITY s.r.o. je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+