V čísle 7 tohoto časopisu byl uveřejněn náš příspěvek nazvaný „Reality bez rizika“. V dnešním vydání navazujeme na tento text s doplněním informací pro ty, kteří se chystají prodat či koupit nemovitost, a také se budeme věnovat problematice nájemních vztahů (v obou případech půjde o nemovitosti určené k bydlení).
Tyto řádky jsou určeny zejména těm, kteří v blízké době mají v úmyslu prodat či koupit byt či rodinný dům nebo budou uzavírat nájemní smlouvu, ať už jako pronajímatel, nebo nájemce. Téměř každý, kdo se chystá prodat či pronajmout svoji nemovitost, nebo naopak hodlá byt či rodinný dům koupit nebo si pronajmout, stojí před volbou, zda do takové akce jít ve spolupráci s realitní kanceláří nebo tzv. vlastními silami. Jste-li v této situaci a chcete mít pro vaše rozhodování více informací a argumentů, můžete se inspirovat na webových stránkách, které Asociace realitních kanceláří České republiky připravila – viz na www.realitybezrizika.org.
I. Koupě/prodej nemovitosti
V předchozím příspěvku jsme věnovali pozornost obchodní transakci koupě/prodej bytu, zejména pak službám, které solidní realitní kancelář pro své klienty zajišťuje: tj. nábor, přípravu a realizaci zakázky, včetně prohlídky nemovitostí. Nyní se soustředíme na další aspekty realitních obchodů:
Stanovení ceny
Správně stanovit cenu je klíčem k úspěšné realizaci. Ať už se jedná o koupi, nebo prodej. Jestliže si někdo myslí, že stačí se podívat do nabídky inzerované například na realitních portálech, pak je na omylu. Jen realitní makléř, který se na trhu pohybuje již více let, má za sebou již více úspěšných realizací, má přístup k cenovým mapám, má kolem sebe tým kolegů, se kterými může cenu konzultovat, dokáže navrhnout reálnou cenu vzhledem k času a místu realizace. Na zkušené realitní kanceláře se o radu obracejí i znalci v oboru, protože jim pouhý výpočet ke stanovení reálné tržní ceny nestačí… Myslíte si, že laik to zvládne lépe?
Smlouvy
České přísloví celkem výstižně praví: „Ševče, drž se svého kopyta.“ V případě smluv to platí dvojnásob.
Sepis smluv
V realitní kanceláři vám předloží návrh zprostředkovatelské, resp. jí obdobné smlouvy. To je v pořádku. Dále však jen a pouze osoba příslušná je oprávněna k sepisu smluv.
Kupní smlouvy
Zejména k sepsání kupní smlouvy vyžadujte oprávněnou osobu (advokáta, notáře apod.). Každá profesionální realitní kancelář vám takového odborníka zajistí a vězte, že vzhledem k pravidelné spolupráci s ním, také za výhodnější cenu, než by to bylo přímou právní dodávkou.
Nájemní smlouvy
Střežte se také amatérskému sepisu nájemních, podnájemních či pachtovních smluv. Chyba vás může připravit o peníze, o řadu práv a hlavně o nervy…
Vzorové smlouvy
Důrazně varujeme před využíváním nejrůznějších vzorů smluv, které nejsou nikým garantovány. Na internetu se to dnes různými vzory jen hemží a vypadá to, že se jedná o nejlevnější způsob, jak si smlouvu „samo“ zajistit. Pokud již sám o sobě VZOR není vadný, pak neodbornou úpravou se vadným v 90 % stává. Škody za takto ušetřené peníze jsou dalekosáhlé.
Daně
Realitní makléř není samozřejmě daňový poradce. Na druhou stranu každý solidní makléř má základní povědomost a upozorňuje své klienty na ty daňové povinnosti, které z daného realitního obchodu pro ně vyplývají. Nejčastěji jde o daň z nabytí nemovitosti (v současné době platí kupující), daň z nemovitosti nebo daň z příjmů.
Asociace realitních kanceláří České republiky každoročně vydává čtyřicetistránkovou publikaci s názvem Daně a nemovitosti.
Proč je vydávána? Aby každý realitní makléř dokázal vysvětlit svým klientům, jaké daňové povinnosti v souvislosti s nemovitostmi bude muset splnit, resp. plnit, aby se vyhnul finančním postihům spojeným s jejich neplněním. Aby se klient dokázal na tyto povinnosti předem připravit, aby svými povinnostmi nebyl zaskočen.
Proč každoročně? Budete se divit, ale předpisy týkající se daní se u nás takto mění… Není jich málo a v zásadních případech realitní makléř zajistí odbornou konzultaci s kvalifikovaným daňovým specialistou.
Garance
Garanci kvalitní služby zajistí vždy pouze správně vybraný odborník. Ten, kdo chce mít proti sobě partnera, který je zosobněn reprezentantem firmy, chce mít individuální přístup se zajištěním komplexních služeb tzv. na klíč a vyžaduje jistou odpovědnost za realizaci celého procesu, jde do kamenné realitky. Tam se svěří se svými požadavky a dostane nabídku služeb, které potřebuje nebo si z výčtu služeb vybere. Zpravidla pak má po celou dobu realizace transakce proti sobě konkrétní osobu s konkrétní odpovědností. Ta ho průběžně informuje o vývoji, zajistí dle rozsahu zmocnění vše potřebné a klient si ve finále pouze počká na peníze či vyhledanou nemovitost.
Podle čeho by si lidé měli vybírat realitní kancelář?
Je to stejné jako u jakékoli jiné profese. Nejlepší je, pokud na firmu dostanete reference od spokojeného zákazníka. Hlavně nezaměňujte reference se všudy přítomnými reklamními poutači, či plachtami na kdejakém nehlídaném zábradlí.
Vždy osobně navštivte realitní kancelář ve svém okolí. Zajímejte se o to, jak dlouho je na ta která kancelář na trhu. To nemusí vždy souviset s obchodní značkou, ptejte se, jaký rozsah služeb nabízí. Jakou cenu za ně zaplatíte.
Členství v Asociaci realitních kanceláří ČR je dobrým doporučením, ale nezaměňujte jej se členstvím v jiných spolcích. Pouze ARK ČR má již dnes nastaveny parametry členství tak, aby odpovídaly kritériím v připraveném návrhu zákona o realitním zprostředkování.
Patří k nim například povinné pojištění profesní odpovědnosti nebo například prokazování kvalifikace povinnou certifikací apod. Pouze členové ARK ČR jsou propojeni vnitřním systémem spolupráce MLS ARK.
Pojištění odpovědnosti
Platná česká legislativa (oproti zvyku ve většině ostatních zemí EU) nevyžaduje po realitních kancelářích pojištění odpovědnosti.
Člen Asociace realitních kanceláří ČR však pojištěn na odpovědnost za škody vyplývající z realitní činnosti být musí. To dává spotřebiteli jistotu náhrady škody, která může nastat v jakémkoli odborném působení, reality nevyjímaje.
II. Nájem/pronájem nemovitosti
Nevhodně, případně chybně sepsaná smlouva může mít neblahé důsledky pro obě strany.
Vznik nájmu
Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nemovitost do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Problematika nájmu bytu je v českém právním řádu upravena občanským zákoníkem, konkrétně ustanoveními § 2235 a násl. V podstatě se jedná o speciální úpravu obecné smlouvy o nájmu.
Práva a povinnosti stran
Jako příklad lze uvést, že majitel, resp. pronajímatel má povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen.
Tzv. „drobné opravy“ v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou většinou hradí nájemce. Bez souhlasu pronajímatele nesmí nájemce provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě, a to ani na vlastní náklady. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.
Doba pronájmu
Nájem bytu může zaniknout písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. V případě, že nájem bytu byl sjednán na určitou dobu, skončí samozřejmě také uplynutím této doby. Výpověď vyžaduje písemnou formu a musí být druhé straně doručena. Výpovědní doba je obecně tříměsíční, ale zákon připouští výpověď i bez výpovědní doby v případě, že nájemce poruší svou povinnost „zvlášť závažným způsobem“.
Slušný nájemník
Největším problémem majitele – pronajímatele – bytu, bývá vybrat si „slušného“ nájemníka. Na první pohled solidní osoba se může změnit v kupu problémů dříve, než bychom se nadáli… Prověřit budoucího nájemníka není nic snadného. Vězte, že čím déle se problematikou zajímáte, tím více zjišťujete, že na první pohled to není prakticky možné. Ano, pocity mohou napovědět, ale zdaleka nejsou vším. Zde platí více než jinde pravidlo důvěřuj, ale prověřuj… Umíte to?
Kompetence k bydlení
Tzv. kompetentnost nájemníka spočívá zejména v tom, zda je schopen pravidelně platit nájemné a poplatky spojené se službami a odběrem energií. Majetek musí umět a chtít užívat s péčí řádného hospodáře, tzn. nedevastovat váš majetek jenom proto, že si myslí, že platí dost, ale včas informovat pronajímatele, pokud by hrozilo jakékoli riziko z prodlení v případě nějaké závady, která se v souvislosti s pronajatým bytem ukázala. Nájemce nesmí rušit ostatní uživatele domu, protože tím způsobí komplikace nakonec hlavně pronajímateli.
Na správce můžete přenést většinu rizik s pronájmem bytu spojených
Pokud chcete ušetřit svůj čas i nervy, můžete správu pronajímaného bytu svěřit profesionálům. S vaším pověřením dokáže správně vybraný správce i bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání vhodného, kompetentního nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií.
Garantovaný nájem
Některé správní firmy dokonce nabízejí službu „garantovaný nájem“. Podstatou je, že kromě obvyklých služeb vám zaručí sjednaný pravidelný měsíční příjem z bytu, a to i v případě, že je nemovitost neobsazená či uživatelé (v takovém případě – podnájemníci) neplatí. Výhodou také je, že po ukončení nájmu máte garantované předání bytu v perfektním stavu.
Asociace realitních kanceláří České republiky
Asociace realitních kanceláří České republiky je profesní sdružení realitních makléřů, správců nemovitostí, dražebníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi v České republice. Asociace byla založena v roce 1991 několika realitními kancelářemi z různých míst České republiky a v dnešní době čítá členská základna více než 300 realitních kanceláří z celé republiky.
Důvody, které vedly k založení asociace v roce 1991, byly tyto:
- sdružit podnikatele zabývající se stejnou profesí a prosazovat a ochraňovat zájmy realitních kanceláří (zejména v kontextu legislativním),
- zajišťovat průběžné vzdělávání v oborech souvisejících s oblastí nemovitostí,
- vytvořit sdružení, které by postupně svou činností získávalo autoritu v rámci naší republiky, včetně potřebných kontaktů na obdobné organizace v zahraničí.
Jedním ze stěžejních cílů ARK ČR je přispívat ke zlepšování podmínek při uskutečňování realitních obchodů (včetně správy nemovitostí), a to zejména prostřednictvím zákonné úpravy provozování realitní činnosti.
VZDĚLÁVÁNÍ V ARK ČR Vícedenní kurzy:
- Obchodník s realitami – rekvalifikační kurz – nejbližší termín kurzu od 24. 9. 2018
- Příprava na zkoušku odborné způsobilosti
- Výkon správy nemovitostí
- Anglická komunikace pro realitní makléře
Jednodenní semináře:
- Nájem bytu a nebytových prostor
- Oceňování nemovitostí
- Právní aspekty realitní činnosti
- Prodej nemovitostí v exekuci a insolvenci
Praktické tréninky:
- Fotografování
- Videoprohlídky
- HOME STAGING
- Komunikace
- Vedení lidí
ZKOUŠKY ODBORNÉ ZPŮSOBILOSTI pro obor Obchodník s realitami (dle zákona 179/2006 Sb.)
Příležitost pro všechny realitní makléře:
Dokažte vašim klientům vaši profesionalitu i Osvědčením o odborné způsobilosti. Jsme autorizovaná osoba (na základě rozhodnutí MMR ČR) oprávněná pořádat tyto zkoušky a vydávat osvědčení se státním znakem České republiky. Bližší informace na www.arkcr.cz.
Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS
generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
