Fotogalerie
V posledních týdnech se ve všech médiích (TV, internet, rozhlas, tisk) objevily snad stovky nejrůznějších článků, rozhovorů aj.) na téma zdražování hypoték. Podnětem k tomu bylo zejména opatření České národní banky, že od 1. 10. 2018 bude účinné doporučení komerčním bankám, které zavádí další omezení pro žadatele o hypotéku.
Z hlediska nejen realitního trhu (prodej, pronájem rezidenčních nemovitostí), ale i uspokojování jedné ze základních potřeb člověka, tj. dosažitelnost bydlení, je dostupnost hypotéky pro tu kterou příjmovou skupinou obyvatel jen jedním z faktorů, jak řešit otázku bydlení. Druhým stěžejním faktorem ovlivňujícím dostupnost bydlení je cena bytů a rodinných domů. Nízká nabídka nového bydlení daná zejména ve větších městech velmi zdlouhavým povolováním staveb je hlavní příčinou několikaletého růstu cen, který v Praze a některých dalších velkých městech dosahoval v posledních dvou letech více než 10% růstu ročně. Je samozřejmé, že při takovém růstu cen nových i stávajících bytů roste i nájemné v bytech, které majitelé pronajímají.
Ponechme stranou otázku, zda je vůbec nutné, aby centrální banka ovlivňovala podmínky, za kterých banky poskytují hypoteční úvěry (samozřejmě kromě výše úrokové míry). A to i s ohledem na skutečnost, že není předpoklad, že by hrozilo v nějaké významnější míře nesplácení dosud poskytnutých hypotečních úvěrů. Ta omezení pro žadatele o hypotéku jsou zejména dvě: první z nich stanovuje, že bude na splátku dluhu vynakládat nejvýše 45 procent měsíčního čistého příjmu žadatele o hypotéku. Druhé omezení spočívá v tom, že celkový dluh žadatele nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Pokud jde o výši úrokové míry, tak v srpnu t. r. se tento ukazatel pohyboval kolem 2,5 % ročně, pro příští rok odborníci předpokládají narůst až na hodnotu kolem 3 %. Zvýšení úrokové míry a další nová omezující opatření poskytovatelů hypoték znemožní významné části zájemců o hypotéku její získání. Podle prezidenta ARK ČR Ing. Jaroslava Novotného i dalších odborníků půjde o přibližně 20 % zájemců o hypotéku, kteří na ni tzv. „nedosáhnou“. Nejvíce se tato situace dotkne mladých rodin s dětmi a také živnostníků, kteří uplatňují výdaje tzv. paušálem (nejčastěji 60 % z dosažených zdanitelných příjmů), takže základ daně (tj. zisk před zdaněním) bývá nižší, než je jejich reálný zisk.
Za nastalé situace, kdy se v důsledku zpřísnění poskytování hypoték zřejmě mírně sníží koupěschopná poptávka po nových i stávajících bytech, nepovede tato skutečnost ke snižování cen bytů na trhu. Hlavním zdrojem nerovnováhy je nedostatečná nabídka, a to se může změnit jen zvýšením nové výstavby (podmínka: podstatné zrychlení povolovacího řízení).
Řešení bytové otázky pro mladé rodiny s dětmi, popř. další zájemce o hypotéku, kterým nebude poskytnuta, nelze spatřovat ve většině případů ani v nájemním bydlení, neboť – zejména v Praze, Brně a některých dalších větších městech republiky – je také neúměrně vysoké.
Je třeba si uvědomit, že současná nepříznivá situace na trhu s byty, která trvá cca 2–3 roky, je faktickým zhoršením dostupnosti bydlení oproti předcházejícímu období. Jestliže příslušní politici zejména na centrální, ale i na komunální úrovni nevyřeší v krátké době podmínky pro umožnění rozsáhlejší výstavby nových bytů, bude stávající nepříznivá situace nedostatku bytů (koupě i nájem) trvat řadu dalších let (např. již nyní odhadují odborníci deficit bytů v Praze na 20 tisíc). Pro porovnání údaje o nové výstavbě bytů v Praze: v 1. pololetí 2018 se postavilo 2 452 bytů, v 1. pololetí 2017 to bylo ještě 3 615 bytů (zdroj: Deník.cz, 23. 7. 2018).
Již několikaleté setrvání tohoto nepříznivého stavu na trhu s rezidenčními nemovitostmi vytváří početnou skupinu osob v rámci celé populace v ČR, což může vést ke změně preferencí ve výběru politických stran a osob jak při parlamentních, tak při komunálních volbách. Věřme, že se co nejdříve podaří dostupnost bydlení pro nové zájemce vyřešit.
Ing. Petr Koranda
Asociace realitních kanceláří ČR
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
