Jak si poradit, když se hypotéka vzdaluje

04.12.2018 /

Jako by se všichni proti zájemcům o hypotéky spikli. Nejenom, že Česká národní banka vydala další ze svých doporučení omezující poskytování hypoték, ale i stále rostoucí ceny nemovitostí posouvají dostupnost vlastního bydlení do pozice nesplnitelného snu.

Je pravda, že ČNB vydala nová omezení formou doporučení, nejsou tedy pro banky právně závazná, ale podle zkušeností z nedávné minulosti se jimi banky většinou řídí. Navíc je třeba dodat, že v určitých případech nemusí banky limity na celkovou výši úvěrů a výši splátek k čistému příjmu dodržet, lze to však pouze u pěti procent úvěrů. „Z praktických zkušeností víme, že banky posuzují své klienty individuálně. Když klient nesplní limity, může banka přihlédnout například k počtu žadatelů a celkové výši příjmů a nákladů, nebo zohlední více vlastních prostředků případně odůvodněný předpoklad zvýšení příjmů žadatele v budoucnosti, stabilitu zaměstnání a podobně. Naopak negativní záznam v registru může udělení výjimky zabránit,“ uvádí Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT s tím, že obecné pravidlo na aplikaci výjimek neexistuje.

Dobrou zprávou je, že i v téhle, na první pohled prekérní situaci, existují možnosti, jak hypotéku získat. „Zájemci o hypotéku budou ale muset trochu slevit ze svých nároků. V horší situaci budou také klienti, kteří mají více dluhů, či samožadatelé,“ dodává Pavel Bultas.

Sežeňte si spoludlužníka

Jestli sami nemáte šanci splnit limity pro získání hypotéky, a přesto se nechcete vzdát vlastního bydlení, sežeňte si někoho, kdo se s vámi o dluh podělí. Takzvaným spoludlužníkem může být kdokoli, kdo má vlastní příjem, jen důchodce banky akceptují nerady. Příjmy všech se pak sčítají, a tím pádem se zvýší šance na získání hypotečního úvěru. „Jako spoludlužník pak může na smlouvě vystupovat například rodič, sourozenec nebo jiná blízká osoba,“ popisuje Pavel Bultas a upozorňuje, že pokoušet se o získání hypotéky samotnému žadateli s příjmem na hraně je riskantní, protože úrokové sazby velmi pravděpodobně do budoucna porostou.

Slevte ze svých nároků

Další možností, jak elegantně „obejít“ dodržení limitů centrální banky, je zkusit zvolit levnější byt či dům. Ať už to bude menší byt, nebo nemovitost na okraji města. Nebo domek na venkově. Ale pozor, starší nemovitosti jsou sice levnější, ale je nutné počítat s náklady na rekonstrukci a s daní z nabytí nemovité věci.

Půjčte si od známých

Jestli nemáte potřebnou pětinu ceny nemovitosti k získání výhodnější hypotéky, zvažte řešení situace pomocí půjčky od příbuzných či známých.

Příklad: Jestli máte měsíční čistý příjem 20 000 korun, máte podle nových pravidel šanci dosáhnout maximálně na hypotéku ve výši 2,16 milionu korun. Pokud byste chtěli pořizovat byt třeba za 2,7 milionu korun a žádali o hypotéku s LTV 80 %, musíte dát dohromady ze svého 540 000 korun. Zároveň však platí, že součet splátek všech vašich úvěrů (nejenom hypotéky, ale i například kreditní karty či jiného spotřebitelského úvěru) nesmí překročit 9 000 korun měsíčně. „Aby tuto podmínku klient splnil, musel by získat úrokovou sazbu hypotéky maximálně 2 % se splatností 25 let, což v současnosti není reálné. Mohl by však požádat o delší splatnost i za cenu celkově vyšší zaplacené částky, pak by měsíční splátka klesla. S reálnou úrokovou sazbou 2,5 % ročně by se při splatnosti 30 let dostal na měsíční splátku hypotéky ve výši 8,5 tisíce korun,“ vypočítává Pavel Bultas. Pokud by se v budoucnosti klientův příjem zvýšil a zvládl něco našetřit, může prostředky použít na mimořádnou splátku, pomocí které pak sníží celkově zaplacenou částku.

Zastavte ještě další nemovitost

Omezující limity lze také vyřešit tím, že dáte do zástavy ještě jinou nemovitost než pořizovanou. „Pomocnou ruku mohou podat například rodiče žadatele, který nemá dostatek vlastních financí pro získání hypotéky, a zastaví tak vlastní byt nebo chalupu,“ říká Pavel Bultas a dodává, že je třeba dát bance do zástavy celou další nemovitost, i když chybějící částce odpovídá jen část nemovitosti. Navíc je nutné pojistit druhou zástavu na celou výši úvěru.

Jsou však banky, které dovolí po určité době splácení (většinou, když se poměr jistiny hypotéky k hodnotě zajištění první nemovitosti dostane na 80 až 90 %) druhou nemovitost ze zástavy vyvázat, čímž se nemovitost rodičů závazku zbaví.

Příklad: Mladí manželé chtějí koupit rodinný domek za čtyři miliony korun. Banka jim nabídla hypoteční úvěr na 80 % hodnoty nemovitosti, tedy ve výši 3,2 miliony korun, 800 tisíc musejí dát manželé ze svého. Mladí však nemají žádné úspory, proto využijí nabídky rodičů, kteří dají do zástavy svůj byt v hodnotě dva miliony korun. Výsledné LTV je pak 67 % (hodnota zajištění šest milionů) a banka jim poskytne hypotéku ve výši čtyř milionů korun, tedy na celou hodnotu nově pořizovaného domku.

Na další úvěr raději s rozvahou

Pokud vám banka schválí hypotéku a měsíční splátka se bude blížit 45 procentům vašeho měsíčního čistého příjmu, budete muset počítat s tím, že na další úvěr dosáhnete jen s velkými obtížemi. Podmínka součtu všech splátek úvěrů totiž platí i pro další finanční instituce, nejenom pro hypoteční banky. Do celkového zadlužení se počítají i peer to peer služby.

Přestože se v médiích poslední dobou objevily informace, že nová omezení způsobí nedostupnost hypoték až pro pětinu klientů, výsledné číslo nemusí být tak hrozivé. Určitě jich část odpadne, ale banky si i dříve žadatele o hypotéky podrobně proklepávaly a počítaly s tím, že se finanční situace klientů bude v čase měnit. A protože si každá banka svůj způsob scoringu pečlivě střeží, je docela dobře možné, že i přes limity u některé banky klient uspěje, zatímco jinde nebude mít šanci. „Řešením je obejít se žádostí více bank, nebo se obrátit na zkušeného hypotečního makléře, který veškeré papírování vyřeší a pomůže vybrat tu nejvýhodnější nabídku klientovi přímo na míru,“ dodává Pavel Bultas.

Omezení hypoték

  • Od dubna 2017 banky poskytují hypotéky jen do 90 % LTV (úvěrů v rozmezí 80 až 90 % LTV mohou poskytnout pouze do 15  % z celkového objemu sjednaných hypoték).
  • Od října 2018 zavedeno sledování parametrů poměru dluhů k příjmům DTI (debt to income) a DSTI (debt service to income) – celková výše úvěru nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele a zároveň platí, že výše splátek všech jeho úvěrů nesmí přesáhnout 45 % měsíčního příjmu.

Zdroj:

HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55
186 00 Praha 8
Česká republika
Tel.: +420 222 982 557
www.hypoasistent.cz

Štítky: ,

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+