Jak dobře prodat či pronajmout nemovitost?

07.02.2019 /

Každý, kdo je v situaci, že potřebuje prodat nebo pronajmout byt či rodinný dům, se musí nejdříve rozhodnout, zda využije služeb zprostředkovatele, tj. realitní kanceláře, nebo bude chtít tuto obchodní transakci uskutečnit vlastními silami. V tomto příspěvku se pokusím shrnout argumenty pro a proti s tím, že rozhodnutí je na každém individuálně a v mnohém záleží na konkrétních podmínkách a preferencích každého jednotlivce.

Zvláště citlivou otázkou je způsob předání kupní ceny. Ke změně vlastníka nemovitosti nedochází jako např. u movitých věcí podpisem, resp. nabytím účinnosti kupní smlouvy, ale vkladem do Katastru nemovitostí. Zde je zpravidla nejlepší řešení, aby peníze kupujícího byly uloženy do doby uskutečnění vkladu do Katastru nemovitostí u třetí osoby (notář, advokát, banka). Kdo však chce ušetřit na poplatcích za tuto úschovu riskuje, že posléze nebude mít ani peníze ani nemovitost. K této velmi politováníhodné situaci může dojít i z dalších důvodů.

Toto jsou však jen některá rizika, která jsou s obchodováním s nemovitostmi spojena. Jak se tedy rozhodnout, chcete-li prodat či koupit nemovitost (totéž platí i o pronájmech), když pochybujete o solidním a profesionálním jednání realitních kanceláří, popř. nevíte, jak tu správnou realitní kancelář najít? A k tomu ještě přistupuje skutečnost, že za zprostředkování obchodu budete muset zaplatit realitní kanceláři provizi (pokud ji neplatí druhá strana). V takovém okamžiku je nutné si položit minimálně tyto otázky: je mi znám celý postup, tj. všechny jednotlivé fáze uvažovaného realitního obchodu; jsem schopen je sám zvládnout; jsou mi známa rizika, kterým je třeba se vyhnout či alespoň minimalizovat možnost, že se uskuteční; jsem přesvědčen, že dosáhnu lepších podmínek koupě či prodeje (cena aj.)? Pokud si nejste zcela jisti kladnou odpovědí na tyto otázky, měli byste se rozhodně obrátit na realitní kancelář.

V tom případě je pak nutné jako první řešit otázku, jak najít tu správnou, tedy realitní kancelář, která obchodování s nemovitostmi rozumí, její makléři jednají nejen na vysoké profesionální úrovni, ale zároveň se chovají solidně vůči svým klientům. Nejlepším vodítkem při výběru realitní kanceláře jsou kladné reference od jejích klientů, které vy zároveň znáte a jejichž stanovisku důvěřujete. Nejsou-li takové reference k dispozici, je vhodné si v kanceláři sjednat informativní schůzku, všímat si, v jakém prostředí a atmosféře realitní makléři pracují, způsobu jednání s vámi i dalšími klienty, seznámit se s návrhem (vzorem) jejich zprostředkovatelské smlouvy, tj. smlouvy mezi touto realitní kanceláří a jejich klientem.

Kancelář by každopádně měla mít své stálé sídlo, provozní hodiny, oprávnění k činnosti, odpovědnou osobu. Dalšími kritérii by mohl být nějaký průkaz odborné zdatnosti, doba působení na trhu, systém řízení kvality práce. Obecně platí, že nevzdělaný člověk si často neuvědomuje, jaká rizika ho mohou potkat. To platí při sportu, v dopravě a prostě všude. Podobně je tomu i v realitní praxi. Jednorázově tomu nelze předejít, člověk se učí celý život, proto ten průkaz odborné zdatnosti. Z celé plejády různých osvědčení a certifikátů je třeba jednoznačně vyzdvihnout „Osvědčení odborné způsobilosti“ pro obor obchodník s realitami, který na základě zkoušky může udílet jen autorizovaná osoba s akreditací od ministerstva pro místní rozvoj. Zde je třeba připomenout, že v připravovaném zákoně o realitním zprostředkování (21. 1. 2019 tento návrh zákona schválila vláda, nyní jej bude projednávat Poslanecká sněmovna) je složení této zkoušky odborné způsobilosti jednou z možností získání oprávnění provozovat činnost realitního makléře (obchodníka s realitami) po nabytí účinnosti tohoto zákona, kdy realitní činnost bude tzv. vázanou živností. Každého potenciálního klienta by mělo zajímat, jakou bude platit provizi a zejména jaké jednotlivé služby zajistí kancelář v rámci své provize a jaké si popř. bude klient hradit sám. Jinými slovy není dobré vybírat realitní kancelář jen dle kritéria výše provize, ale je třeba vždy porovnávat, jaké služby realitní kancelář za danou provizi poskytuje.

Jedním z důležitých vodítek při výběru realitní kanceláře je její případné členství v profesním sdružení realitních makléřů, dražebníků a správců nemovitostí – Asociaci realitních kanceláří České republiky (ARK ČR). V čem spočívají pro klienta výhody, jestliže se obrátí na členskou realitní kancelář? Každý člen ARK ČR se zavazuje dodržovat Etický kodex realitního makléře – člena ARK ČR, každý člen asociace je povinen absolvovat vzdělávací program. Všichni členové jsou povinně pojištěni na případnou škodu vyplývající z výkonu jejich profese (pojištění odpovědnosti). Členové jsou pravidelně informováni o novinkách v legislativě a mají možnost je konzultovat s právníkem asociace nebo daňovým poradcem. V případě, že klient není spokojen s činností členské realitní kanceláře či realitního makléře, může na ARK ČR zaslat stížnost, kterou pak řeší Dozorčí rada ARK ČR.

Při přijímání nemovitosti k prodeji do nabídky realitní kanceláře je mimořádně důležitá a citlivá otázka stanovení nabídkové ceny dané nemovitosti. Nutno říci, že většina prodávajících má představu, že jejich nemovitost lze prodat za vyšší cenu, než je dle názoru realitních makléřů reálné. To platí i v současné době, kdy zejména ceny bytů v Praze, Brně a některých dalších větších městech naší republiky jsou na svém historickém maximu a to zejména díky nízké nabídce /málo se staví nové byty/ a stále ještě vysoké poptávce, která současnou nabídku výrazně převyšuje. Jsou realitní kanceláře, které přistoupí na jakoukoli cenu, kterou klient požaduje (když se jí nepodaří klienta přesvědčit o nereálnosti jím udávané ceny), a to hlavně z toho důvodu, aby získala další nemovitost do nabídky. K tomu může dojít i za situace, kdy je makléř přesvědčen, že za danou neúměrně vysokou cenu se pravděpodobnost prodeje blíží nule. Řada realitních kanceláří na přehnaně vysokou cenu požadovanou klientem nepřistoupí, neboť za takovou cenu považují nemovitost za neprodejnou. Představa mnoha prodávajících, že nejdříve zkusí nabízet za vyšší cenu, a když se zájemce nenajde, pak cenu sníží, je velmi ošidná. Potenciální zájemci, kteří v určité lokalitě hledají takovou nemovitost po určitou dobu, pokles ceny zaregistrují a část z nich to považuje za varovný signál a o nemovitost ztratí zájem. Realitní kancelář by měla být schopna nabídnout komplexní rozsah služeb. V dnešní silné konkurenci není možné zúžit činnost zprostředkovatele např. na pouhé vyhledání zájemce o koupi nabízené nemovitosti, ale zajištěním celého průběhu obchodu, a to jak vlastními silami (v rámci provize), tak jako subdodávku (např. znalecký posudek na nemovitost) za úhradu pro dodavatele dané služby.

Každý člen ARK ČR je připraven a schopen v rámci sjednané provize poskytnout minimálně následující služby, pokud si je bude klient přát. Zde uvedený „Rozsah služeb realitní kanceláře – člena ARK ČR při zprostředkování prodeje“ platí pouze pro tzv. výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelskou smlouvu, tj. kdy klient pověří např. prodejem své nemovitosti pouze jedinou realitní kancelář. Důležité informace o obchodování s nemovitostmi naleznete na www.realitybezrizika.org.

VZDĚLÁVÁNÍ V ARK ČR

Vícedenní kurzy:

Obchodník s realitami
– rekvalifikační kurz příprava na zkoušku odborné způsobilosti
Výkon správy nemovitostí Anglická komunikace pro realitní makléře

Jednodenní semináře:

Nájem bytu a nebytových prostor
Oceňování nemovitostí
Právní aspekty realitní činnosti
Prodej nemovitostí v exekuci a insolvenci

Praktické tréninky:

Fotografování
Videoprohlídky
HOME STAGING
Komunikace
Vedení lidí

ZKOUŠKY ODBORNÉ ZPŮSOBILOSTI

pro obor Obchodník s realitami (dle zákona č. 179/2006 Sb.)

Příležitost pro všechny realitní makléře:

Dokažte vašim klientům vaši profesionalitu i Osvědčením o odborné způsobilosti. Jsme autorizovaná osoba (na základě rozhodnutí MMR ČR) oprávněná pořádat tyto zkoušky a vydávat osvědčení
se státním znakem České republiky. Bližší informace na www.arkcr.cz.

Rozsah služeb realitní kanceláře – člena ARK ČR při zprostředkování prodeje

a) Nábor zakázky

  • vstupní prohlídka nemovitosti
  • sepsání zprostředkovatelské smlouvy
  • posouzení reálné tržní ceny
  • převzetí podkladů potřebných k prodeji od klienta

b) Příprava zakázky

  • prověření podkladů předaných klientem z běžně dostupných zdrojů
  • zpracování textových a grafických výstupů (exposé, podklady pro inzerce)

c) Realizace zakázky

  • nabídka nemovitosti
  • organizace prohlídky nemovitostí
  • průběžná komunikace s klientem
  • blokace nabídky nemovitosti
  • příprava podkladů pro kupní smlouvu nebo smlouvu jí obdobnou
  • asistence u kupní smlouvy nebo smlouvy jí obdobné sepsané k takovému úkonu oprávněnou osobou
  • vypořádání kupní ceny, je-li tak sjednáno
  • doručování smluv na katastrální úřad, je-li tak sjednáno

Ing. arch. Jan Borůvka, generální sekretář ARK ČR

Štítky: , ,

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+