Předkupní právo. Do českého právního rámce se vrátilo po čtyřleté pauze teprve v lednu 2018. V dobré víře samozřejmě. Nicméně se ukázalo, že za stávajících podmínek má své mouchy, které komplikují život nejen realitním makléřům, ale i prodávajícím. Jak to? Nejvíce se problém dotýká těch, kteří chtějí prodat byt s parkovacím stáním ve společné garáži. Proč je to problém? Prodávající díky předkupnímu právu musí nabídnout toto parkovací stání nejprve spoluvlastníkům.
Byt bez parkování je těžko prodejný
Ano. Tady je kámen úrazu. Jako prodávající bytu s garážovým stáním, které k němu náleží, ale zároveň je umístěno ve společné garáži, musíte díky předkupnímu právu oslovit spoluvlastníky a nabídnout jim odkup tohoto parkovacího stání. Často se stane, že spoluvlastníci o toto mají zájem a stání koupí. A problém je na světě, neboť řada kupujících má zájem o byt právě díky možnosti parkování. Pokud možnost parkovacího stání není umožněna, ztrácí kupující zájem. Tady vyvstane problém nejen pro makléře realitní kanceláře, která onu nabídku zprostředkovává, ale i pro klienta samotného.
Sousedé se mstí
Další zajímavostí je fakt, že se předkupní právo stalo jakýmsi nástrojem, jak se pomstít sousedovi. Ten bez parkování jen obtížně nemovitost prodá. A to je také důvod, proč už od února vláda projednává novelu občanského zákoníku, která by měla toto předkupní právo omezit.
Komplikace při uzavírání smlouvy
Problém je také v tom, že kupující i po uzavření smlouvy nemá stoprocentní jistotu, že parkovací stání bude jeho. Proč? Protože nabídka pro ostatní spoluvlastníky se zasílá až po uzavření smlouvy. A kupující je nucen čekat až tři měsíce na vyjádření spoluvlastníků. Někdy jich je i přes sto, jde-li o bytové domy. Kupující má pak právo od smlouvy odstoupit, i to může nadělat velké potíže nejen na straně prodávajícího, ale i pro realitní kancelář.
Obcházení předkupního práva
Jak vláda rozhodne, se dozvíme. Nyní je třeba řídit se podle pravidel, která jsou teď. Je zjevné, že řada zájemců o koupi nemovitosti nemá od roku 2018 vůbec zájem podíly nakupovat. Díky tomu se i sníží jejich hodnota.
A jak je to s obcházením? Obecně se nedoporučuje přemýšlet o jakémkoli obcházení zákona. Například darováním. Může se to obrátit proti vám nebo kupující straně, případně proti oběma stranám. Darováním předkupní právo nelze obejít, protože i v tomto případě se předkupní právo aplikuje, a to za cenu obvyklou. Naopak si můžete zkomplikovat život pochůzkami po soudech apod.
Předkupní právo se týká všech, kteří chtějí svůj podíl prodat nebo ho odkoupit. Výjimku tvoří pouze osoby blízké. Předkupní právo se na ně nevztahuje. Osoba blízká je přitom příbuzný v přímé řadě, tedy sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství.
Jak uplatnit předkupní právo v praxi
Od roku 2018 má předkupní nabídka jiný proces než definovala dřívější verze občanského zákoníku. Dnes tedy platí, že je třeba jednat trochu jinak, než bylo dříve zvykem. Jak postupovat správně? Nový občanský zákoník jasně definuje, že je nejprve potřeba podepsat kupní smlouvu se zájemcem, a pak teprve učinit nabídku předkupního práva. Jestliže předkupník nabídku odmítne, postupuje se podle podepsané kupní smlouvy se zájemcem. Spoluvlastníkovi je třeba nabídnout nejen cenu, ale předat mu i kompletní kupní smlouvu, která je shodná s tou, kterou jsme podepsali se zájemcem. Pokud spoluvlastník zájem projeví, je nabízející povinen mu nemovitost odprodat.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
