I v době, kdy na českém trhu rezidenčních nemovitostí převažuje poptávka po koupi či najmutí rodinného domku nebo bytu nad nabídkou, je důležité, jakým způsobem budou prodávající a pronajímatelé postupovat. I těm majitelům bytů a rodinných domků, kteří považují prodej či pronájem takové nemovitosti za jednoduchou záležitost, bychom rádi doporučili, aby se alespoň krátce zamysleli nad níže uvedenými otázkami, než se rozhodnou o způsobu prodeje nebo pronájmu své nemovitosti.
Jaké kroky je třeba uskutečnit při prodeji nemovitosti určené k bydlení
- zorientovat se v cenách bytů dané velikosti v příslušné lokalitě a stanovit reálnou prodejní cenu (nedoporučujeme se orientovat jen podle nabídkových cen v inzerci),
- zpravidla pomocí inzerce hledat zájemce o koupi bytu, vyjednávat s nimi o podmínkách prodeje včetně prohlídek bytu,
- vybrat nejlepší nabídku, dohodnout se s kupujícím o konečné ceně a dalších podmínkách prodeje,
- zajistit sepsání kupní smlouvy, která by měla jednak všechny potřebné náležitosti a odpovídala právním předpisům (tj. zejména občanskému zákoníku, novému katastrálnímu zákonu a mnoha dalším právním normám), aby ji Katastr nemovitostí akceptoval a provedl vkladem změnu vlastníka bytu, a současně aby smlouva neobsahovala žádná ustanovení, která by v případě sporu byla pro něj nevýhodná,
- řešit daňové aspekty obchodu (daň z nabytí nemovitých věcí, popř. daň z příjmu),
- dohodnout se s kupujícím o způsobu úschovy kupní ceny po dobu vkladového řízení na Katastru nemovitostí.
Poslední uvedený bod je zvláště citlivou otázkou. Ke změně vlastníka nemovitosti nedochází jako např. u movitých věcí podpisem, resp. nabytím účinnosti kupní smlouvy, ale vkladem do Katastru nemovitostí. Zde je zpravidla nejlepší řešení, aby peníze kupujícího byly uloženy do doby uskutečnění vkladu do Katastru nemovitostí u třetí osoby (notář, advokát, banka za poplatek, popř. bez poplatku u realitní kanceláře).
Prodávající (pronajímatel) by si měl v takovém okamžiku položit minimálně tyto otázky: je mi znám celý postup, tj. všechny jednotlivé fáze uvažovaného realitního obchodu; jsem schopen je sám zvládnout; jsou mi známa rizika, kterým je třeba se vyhnout či alespoň minimalizovat možnost, že se uskuteční; jsem přesvědčen, že dosáhnu lepších podmínek prodeje (cena aj.)?
Jak poznat solidní realitní kancelář?
V tom případě je pak nutné jako první řešit otázku, jak najít tu správnou, tedy realitní kancelář, která obchodování s nemovitostmi rozumí, její makléři jednají nejen na vysoké profesionální úrovni, a zároveň se chovají solidně vůči svým klientům. Nejlepším vodítkem při výběru realitní kanceláře jsou kladné reference od jejích klientů, které vy zároveň znáte a jejich stanovisku důvěřujete. Nejsou-li takové reference k dispozici, je vhodné si v kanceláři sjednat informativní schůzku, všímat si, v jakém prostředí a atmosféře realitní makléři pracují, způsobu jednání s vámi i dalšími klienty, seznámit se s návrhem (vzorem) jejich zprostředkovatelské smlouvy, tj. smlouvy mezi touto realitní kanceláří a jejich klientem.
Každého potenciálního klienta zajímá, zda a jakou bude platit provizi – některé realitní kanceláře účtují provizi prodávajícímu /pronajímateli/, jiné zase kupujícímu /nájemci/. Než se jako klient začnete ptát v realitní kanceláři na výši její provize, zjistěte si nejdříve, jaké jednotlivé služby zajistí kancelář v rámci své provize a jaké si popř. bude klient hradit sám (znalecký posudek, poplatek na katastr nemovitostí apod.).
Jedním z důležitých vodítek při výběru realitní kanceláře je její případné členství v profesním sdružení realitních makléřů, dražebníků a správců nemovitostí – Asociaci realitních kanceláří České republiky (ARK ČR). Členové ARK ČR se dobrovolně zavazují dodržovat mimo jiné Etický kodex, pravidelně se odborně vzdělávají, jsou pojištěni na profesní odpovědnost).
Každý, kdo prodává, kupuje, najímá či pronajímá nemovitost i prostřednictvím realitní kanceláře, by měl postupovat promyšleně, každý svůj krok pečlivě zvážit, u smluv v případě pochybností se obrátit na právníka.
Profesionalita makléře
Přesto, že každá solidní realitní kancelář spolupracuje (zejména při přípravě kupních či nájemních smluv pro své klienty) s advokátem či notářem, je zapotřebí, aby se každý makléř alespoň v určité míře seznámil s právními předpisy, které souvisí s obchodováním s nemovitostmi, neboť jinak by nemohl být odborně fundovaným partnerem v komunikaci ani se svými klienty ani s právníkem připravujícím smlouvy. Jen namátkou vyberme takové věci, jako je např. zásada materiální publicity a důsledky jejího uplatňování, změny v oblasti předkupního práva, či vedlejší ujednání při kupní smlouvě a samozřejmě celá řada dalších věcí.
Důležitou informací pro klienty realitní kanceláře je také skutečnost, zda je kancelář, resp. konkrétní makléř pojištěn na profesní odpovědnost. Členové ARK ČR jsou na své případné pochybení pojištěni již řadu let. Návrh zákona o realitním zprostředkování obsahuje také povinnost mít uzavřenou pojistnou smlouvu na profesní odpovědnost. Podrobnější informace o připravovaném zákonu o realitním zprostředkování najdete také v čísle 10 tohoto časopisu.
Dalším důležitým vodítkem při výběru realitní kanceláře, resp. realitního makléře/ky, je to, zda vlastní osvědčení o odborné způsobilosti pro obor Obchodník s realitami. Toto osvědčení lze získat úspěšným absolvováním zkoušky odborné způsobilosti. Organizovat tuto zkoušku a vydávat osvědčení úspěšným absolventům mohou jen tzv. autorizované osoby pověřené touto činností ministerstvem pro místní rozvoj. Získat toto osvědčení odborné způsobilosti mohou zájemci z řad realitních makléřů také u Asociace realitní kanceláří ČR, resp. jejího Informačního centra ARK, spol. s r.o.
Jsme přesvědčeni, že pouze ti realitní makléři, kteří jsou odborně způsobilí, budou schopni poskytovat svým klientům kvalifikované služby a nebudou jim i sobě způsobovat komplikace nebo finanční či jiné škody při realitních obchodech.
Řadu dalších důležitých informací o problematice obchodování s nemovitostmi naleznete na webových stránkách REALITY BEZ RIZIK, tj. na www.realitybezrizik.org.
Ing. arch. Jan Borůvka,
generální sekretář ARK ČR
VZDĚLÁVÁNÍ V ARK ČR
Vícedenní kurzy:
Obchodník s realitami – rekvalifikační kurz příprava na zkoušku odborné způsobilosti Výkon správy nemovitostí Anglická komunikace pro realitní makléře
Jednodenní semináře:
Nájem bytu a nebytových prostor
Oceňování nemovitostí
Právní aspekty realitní činnosti
Prodej nemovitostí v exekuci a insolvenci
Praktické tréninky:
Fotografování
Videoprohlídky
HOME STAGING
Komunikace
Vedení lidí
ZKOUŠKY ODBORNÉ ZPŮSOBILOSTI
pro obor Obchodník s realitami (dle zákona č. 179/2006 Sb.)
Příležitost pro všechny realitní makléře:
Dokažte vašim klientům vaši profesionalitu i Osvědčením o odborné způsobilosti. Jsme autorizovaná osoba (na základě rozhodnutí MMR ČR) oprávněná pořádat tyto zkoušky a vydávat osvědčení se státním znakem České republiky.
Bližší informace na www.arkcr.cz.
Rozsah služeb realitní kanceláře
– člena ARK ČR při zprostředkování prodeje
a) Nábor zakázky
- vstupní prohlídka nemovitosti
- sepsání zprostředkovatelské smlouvy
- posouzení reálné tržní ceny
- převzetí podkladů potřebných k prodeji od klienta
b) Příprava zakázky
- prověření podkladů předaných klientem z běžně dostupných zdrojů
- zpracování textových a grafických výstupů (exposé, podklady pro inzerce)
c) Realizace zakázky
- nabídka nemovitosti
- organizace prohlídky nemovitostí
- průběžná komunikace s klientem
- blokace nabídky nemovitosti
- příprava podkladů pro kupní smlouvu nebo smlouvu jí obdobnou
- asistence u kupní smlouvy nebo smlouvy jí obdobné sepsané k takovému úkonu oprávněnou osobou
- vypořádání kupní ceny, je-li tak sjednáno
- doručování smluv na katastrální úřad, je-li tak sjednáno
Týká se úkonů RK v rámci sjednané provize u tzv. „exkluzivních zakázek“.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
