Každá hypotéka musí být zajištěna nemovitostí a právě nemovitost je to nejdůležitější, co nám napoví o maximální částce, kterou nám na ni banka dokáže půjčit.
Odhad musí být vypracován znalcem, kterého daná banka akceptuje, a stanoví nám maximální zástavní hodnotu dané nemovitosti. U nemovitostí, které ještě nejsou dokončeny, stanoví znalec i takzvanou budoucí hodnotu – tedy hodnotu nemovitosti po dokončení. To je potřeba, zejména kupujeme-li byt, který je ještě ve výstavbě a nemá zatím kolaudaci, nebo pokud sami stavíme například rodinný dům. Odhad nemovitosti tedy udává hodnotu, z níž vychází banky při stanovení maximální výše možné hypotéky. Standardní hypotéky bývají do 80 % zástavní hodnoty, v tomto případě musíme 20 % financovat z vlastních zdrojů. Možné jsou i 90 % hypotéky, kdy nám stačí jen 10 % vlastních zdrojů. Takové hypotéky ale bývají mírně dražší a banky mohou být při schvalování přísnější. Pokud máme k dispozici více nemovitostí, které můžeme použít pro banku jako vhodnou zástavu, můžeme zástavní hodnoty všech nemovitostí sčítat a dosáhneme tak snadno na vyšší hypotéku.
Co ovlivní výši odhadu?
Znalec musí zohlednit vše, co může mít vliv na cenu nemovitosti. „Největší vliv má pochopitelně lokalita, kde se daná nemovitá věc nachází. Pod pojem lokalita lze zahrnout dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, případné negativní vlivy okolí (například hluk, prach, vibrace či zápach), atraktivitu okolí, zaměstnanost v regionu či strukturu obyvatel,“ říká Ing. Luděk Havlíček, odhadce a hypoteční specialista HYPOASISTENT.
Dalšími hlavními faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, jsou její velikost (tedy podlahová plocha či výměra pozemku), příslušenství (například garážové stání, sklep, terasa, zahrada či bazén) a technický stav. Jinou hodnotu bude mít novostavba a jinou opotřebovaná nemovitost, kde bude nutná rekonstrukce. Při stanovení odhadu je důležitá také dispozice nemovitosti, standardy vybavení, standardy použitých materiálů, technologie (zdali se jedná například o dřevostavbu, panelák či zděný dům) a použitá technologická řešení (například tepelné čerpadlo, rekuperace, bezpečnostní zařízení apod.).
Značný vliv na výslednou cenu nemovitosti mají také případné právní vady. Může se jednat o věcná břemena, zástavní práva, nevyjasněné vlastnické struktury či například o předkupní právo. Důležitý je i přístup k nemovitosti po stránce faktické, znalec si proto všímá, zdali k nemovitosti vede zpevněná nebo asfaltová komunikace, či jen malá polní cesta. Také právní přístup k nemovitosti hraje významnou roli – zda je přístupová komunikace ve vlastnictví obce, nebo zda je ve vlastnictví jiného cizího vlastníka. Ve druhém případě může být nemovitost pro banky i zcela nevhodnou zástavou.
Jak je vidět, znalecký odhad hodně napoví o celkovém stavu posuzované nemovitosti. Při zvažování koupě nemovitosti je proto určitě užitečným pomocníkem, a to nejen pro hypoteční banky.
Proč se liší odhady různých bank?
Každá banka má svoji interní metodiku. Jisté požadavky má na banky v tomto směru i ČNB. Ale jelikož banky požadují odhady za stejným účelem, tj. potřebují znát obvyklou cenu a likviditu zástavní nemovitosti, odhady by se v hlavních parametrech neměly lišit příliš.
Některé banky přistupují k oceňování nemovitostí i na základě cenových map. To má své výhody, ale i nevýhody. Výstup z cenových map je sice rychlejší než klasické ocenění, nedokáže ale dostatečně zohlednit individualitu posuzované nemovitosti.
V praxi se tak stává poměrně často, že se zástavní hodnoty různých bank liší a stejná nemovitá věc je oceněna na jinou hodnotu. Jak je to možné, když se jedná stále o stejnou nemovitost?
Hlavní příčina je v lidském faktoru. Když budou tři odhadci oceňovat stejnou nemovitost, je možné, že dospějí k třem různým cenám a ani jedna nemusí být špatně. Ale neměly by se lišit nijak zásadně. „Tržní oceňování pro banky není oceňování „vyhláškové“, kde se doplňují číslíčka do tabulek a vypadne výsledek. Takže v každém ocenění se vždy odrazí individuální přístup a jisté cítění odhadce. Zde bych vyzdvihl důležitost místního šetření, které je dle mého názoru pro stanovení správné ceny nezbytné,“ dodává odhadce Ing. Luděk Havlíček.
Jak určí znalec výslednou hodnotu?
Pokud se bavíme o odhadech pro účely bank, jedná se vždy o odhad tržní ceny obvyklé. Banka potřebuje vědět, za kolik a za jak dlouho by v případě potřeby nemovitou věc bezpečně zpeněžila. Největší váhu má při tomto typu ocenění porovnávací metoda, kdy se porovnávají obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě. Rozdíly mezi nemovitostmi se pochopitelně zohledňují a vyhlazují. Ideální je znát opravdu realizované ceny obdobných nemovitostí v okolí, to však není vždy možné. Proto banky akceptují i ceny z realitních inzercí. U cen z inzercí se pro účely ocenění vždy uplatňuje srážka za nejistotu.
Někdy se přistupuje i k výnosové metodě, kdy hodnota nemovitosti odráží její budoucí čistý výnos. Tato metoda se používá hlavně u komerčně využívaných nemovitostí nebo i u nemovitostí rezidenčních při jejich pronájmu.
U odhadů pro banky se také určuje věcná hodnota, která ovšem obvykle příliš nereflektuje tržní cenu. Tato hodnota se obvykle používá pouze pro účely stanovení minimální pojistné částky dané nemovitosti.
Kolik za odhad nemovitosti zaplatíme?
Pokud se stanovuje pouze obvyklá cena současná (stávající hodnota nemovitosti), je cena za bytovou jednotku mezi 4 000 – 5 000 Kč. Pokud se stanovuje i cena budoucí – u rozestavěných bytů nebo bytů v rekonstrukci – cena je obvykle 5 500 – 6 000 Kč. Jde o náročnější typ odhadu, kde se stanovují dvě ceny. Současná a po dokončení a rovněž se vyhodnocují náklady na výstavbu/rekonstrukci a stavební řízení.
U rodinných domů je cena na současný stav obvykle 5 000 – 6 000 Kč. Pokud je třeba stanovit i cenu budoucí a vyhodnotit náklady na výstavbu/rekonstrukci, je cena obvykle kolem 6 000 – 7 000 Kč. Odhady stavebních pozemků o běžné velikosti se pohybují mezi 3 500 – 4 500 Kč.
Banky a hypoteční makléři však často mají pro své hypoteční klienty různé marketingové akce, kdy odhad nemovitosti hradí sami, nebo jej zajistí za zvýhodněné ceny.
HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55
186 00 Praha 8
tel.: 222 982 557
www.hypoasistent.cz
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
