Spoluvlastnictví se většinou neobejde bez kompromisů a neshod. Obzvlášť vyhrocené spory pak vyvolávají třeba situace, kdy chce jeden ze spoluvlastníků nemovitost zrekonstruovat a druhý ne. Na co v takových případech máte právo?
Co přesně znamená podílové spoluvlastnictví?
Podílové spoluvlastnictví popisuje situaci, kdy více lidí najednou vlastní stejnou nemovitost. V té má pak každý z nich svůj spoluvlastnický podíl, který se vyjadřuje v procentech nebo zlomcích.
Podíl v nemovitosti vzniká například:
• Kupní, darovací nebo jinou smlouvou – třeba ve chvíli, kdy společně s někým dalším kupujete nemovitost
• Rozhodnutím soudu – během rozvodu, když se manželé nedomluví na vypořádání majetku
• Děděním – když více dědiců najednou zdědí tu stejnou nemovitost
Od velikosti podílů se pak odvíjí to, jakou mírou se spoluvlastník podílí na užívání věci i jak velké náklady bude muset vynaložit, pokud se objeví třeba právě rekonstrukce.
Jak se při spoluvlastnictví řeší opravy a rekonstrukce
Pro začátek je potřeba ujasnit si pár termínů, se kterými pracuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.). Tím prvním je běžná správa společné věci. Týká se například situací, kdy vlastníte část nemovitosti a jeden ze spoluvlastníků se rozhodne, že je čas na výměnu oken.
Na změně se musíte dohodnout – ideálně hlasováním, přičemž hlasy spoluvlastníků se počítají podle velikosti jejich podílů. Jakmile se většina dohodne, že s rekonstrukcí souhlasí, musí se jí spoluvlastníci, kteří se změnou nesouhlasí, podřídit. Protože jde pouze o malou změnu, která nijak nemění účel nemovitosti, platí rekonstrukci nakonec všichni spoluvlastníci podle svých podílů.
Trochu jiná situace nastává při tzv. rozhodnutí o významných záležitostech, kdy velkou přestavbou nemovitosti například měníte její účel. Typicky třeba při přestavbě kancelářských prostor na byty. O těchto změnách se taky hlasuje, výsledek ale musí schválit minimálně dvoutřetinová většina.
Co když ostatní rekonstrukci chtějí, ale vy ne?
Často se stává, že se na rekonstrukci neshodnou všichni. Třeba kvůli tomu, že se na ní někteří spoluvlastníci nechtějí finančně podílet nebo na ni zkrátka nemají peníze.
Pokud je to i váš případ a patříte mezi ty přehlasované, můžete požádat o pomoc soud, aby rozhodl o změně sám. To jde ale pouze v případě, že jde o rozhodnutí o významné věci. Pokud by šlo pouze o běžnou správu společné věci, musíte rozhodnutí respektovat a zapojit se, i když s tím nesouhlasíte.
Když jste jenom dva…
Jenže co když vlastníte nemovitost pouze ve dvou a každý máte poloviční podíl? Jestliže chcete nemovitost zrekonstruovat, ale druhá strana s tím nesouhlasí, nemáte jinou možnost než se obrátit na soud. Bez něj totiž není žádný způsob, jak byste mohli k rekonstrukci spoluvlastníka přimět.
V opravdu komplikovaných situacích pak stojí za zvážení, jestli by nebylo lepší a jednodušší od spoluvlastnictví odstoupit a zrušit ho, případně svůj podíl prodat. Soudní procesy se totiž můžou táhnout a vůbec se nemají předem jistý výsledek.
