Co všechno ovlivní změny v občanském zákoníku?
Jak jsme vás již v minulých číslech časopisu Realcity informovali, od ledna 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník. V mnohém se dotkl problematiky bydlení. Dnes jsme se zaměřili na pronájmy. Jaká práva má nyní pronajímatel a nájemce?
Práva jsou vždy na obou stranách. Nový občanský zákoník zvýhodňuje rovněž obě strany. Každou nějak jinak. Beze změny smlouvy o pronájmu se ovšem jako majitel neobejdete. Jak to? Nová úprava pravidel se vztahuje i na nájmy uzavřené před datem prvního ledna 2014. Kontrola pravidel oběma stranami by měla být rovněž nutná.
Zvíře v pronájmu? Ano! Jestliže jste doposud trvali na tom, aby nájemce ve vašem bytě nechovat žádné zvíře, nově toto zakázat nesmíte. Nájemce toto zvíře chovat smí, i když s tím nesouhlasíte, ovšem i toto počínání má své podmínky. Jednou z těch hlavních je, že zvíře nesmí pronajímateli či ostatním obyvatelům domu způsobit žádné potíže. Námi oslovení odborníci v oblasti práva doporučují tuto klauzuli do smlouvy zakomponovat včetně písemného souhlasu s chovem zvířete.
Finanční kompenzace. Nově bude mít právo nájemce vymáhat po pronajímateli finanční kompenzaci za škody, které na nemovitosti napáchal někdo cizí. Například když byt nečekaně vytopí soused. Nájemce při opravách tedy nemusí čekat na to, až opravy zařídí majitel nemovitosti.
„Přepronájem“ bez souhlasu majitele je možný. Bude-li nájemce chtít pronajmout část nemovitosti další osobě, nemusí již od majitele nemovitosti k tomuto počinu žádat jeho souhlas. Má to ovšem své ale. Tím je skutečnost, že zde má trvalé bydliště a samozřejmě tento fakt musí majiteli nemovitosti oznámit. Lhůta pro oznámení je dva měsíce. Pokud to neudělá, smí pronajímatel vypovědět na základě tohoto nájemní smlouvu. Odborníci opět radí, aby tento bod majitelé zakomponovali pro jistotu do nájemní smlouvy. Nově smí pronajímatel žádat, aby v bytě bydlel jen takový počet lidí, který bude žít v pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
Vyšší kauce. Od ledna má nárok pronajímatel účtovat až šestinásobek měsíčního nájemného jako kauci (jistotu). Dosud zákon stanovil nárok na trojnásobek. Zároveň má nájemce nárok na úroky z této jistoty, a to od okamžiku jejího poskytnutí pronajímateli.
Výpověď. Nájemce může dostat výpověď z nájemní smlouvy okamžitě. Jedná se o případ, kdy závažným způsobem porušuje své povinnosti vymezené nájemní smlouvou. Do této kategorie patří např. neplacení nájemného či záloh za služby s nájmem spojené, a to déle než tři měsíce. Platí to i tehdy, když nemovitost významně poničí.
Zjednodušení uzavírání smlouvy
Odborníci potvrzují, že NOZ významně zjednoduší uzavírání smluv. Z nové smlouvy musí být patrné, že se jedná o „Nájemní smlouvu“. Musí obsahovat údaje o tom, co je předmětem nájmu a přesně definovat pronajímatele a nájemce. Ve smlouvě naopak nemusí nutně být uvedena výše nájmu, aby byla platná. To představuje značné zjednodušení. Dosud totiž smlouva musela obsahovat např. i konkrétní údaje o příslušenství nemovitosti a rozsah jeho užívání. Bez toho nebyla považována za platnou.
Nájem můžete zdědit
Zajímavá změna se dotkne i dědictví. Pokud totiž nájemce zemře a nájemní smlouva se nevztahuje na společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Přednostní právo má v těchto případech potomek zemřelého. Od ledna 2014 bude platit fakt, že je-li členem domácnosti někdo jiný než manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, musí s tímto přechodem nájmu pronajímatel souhlasit. Tento přechod je omezen dobou maximálně 2 roky. Existuje výjimka pro seniory, kterým je v okamžiku přechodu nájmu 70 nebo více let. To platí i pro nezletilé děti. Pokud se nenajde nikdo oprávněný, na koho by mohl nájem přejít, stává se nájem předmětem dědictví. V tomto případě mají pronajímatel i dědic právo nájem vypovědět bez uvedení důvodů.
Nový občanský zákoník také přímo stanovuje, jaké sankce za porušení povinností z nájmu nájemcem není pronajímatel oprávněn vymáhat.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
