Samotné mírné zvyšování úrokových sazeb hypoték zatím lidem vrásky nedělá. Daleko víc starostí s pořízením vlastního bydlení na úvěr však dělají strmě rostoucí ceny nemovitostí.
Realitní trh zažívá boom, ceny rostou přímo astronomicky. Průměrná cena nových bytů v Praze se dostala přes 80 tisíc korun za metr čtvereční, to tu nikdy v historii nebylo. Meziročně zdražily nové byty o téměř 20 procent. Podle analýzy developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group tak za dva roky vzrostla cena jednoho metru čtverečního novostaveb o více než 20 tisíc korun. „To, že tak rychle rostly ceny, způsobil zejména převis poptávky nad nabídkou bytů. Bydlení se tak stává stále méně dostupné bez ohledu na zvyšující se sazby hypoték, především pro střední třídu,“ říká Ing. Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT a dodává, že nárůst ceny bytů se čím dál víc týká i starších bytů, na cenová maxima se dostávají nyní i dříve opomíjené panelákové byty a s tím ruku v ruce rostou i nájmy.
Bydlení zdražuje čím dál víc
Pořídit si dnes vlastní bydlení, především v hlavním městě, ale i třeba v Brně, je stále obtížnější. A vůbec nemusí jít zrovna o lukrativní lokality nebo centrum. Drahé byty a domy tak vymazávají nízké úroky u hypoték, navíc je nyní třeba dát při žádosti o hypoteční úvěr alespoň pětinu hodnoty nemovitosti z vlastních prostředků. „Když si vezmeme současnou situaci, kdy je těžké pořídit i obyčejný panelákový byt 3+kk pod čtyři miliony korun, znamená to pro klienta, který si sjednává hypotéku, mít naspořeno alespoň 800 tisíc korun a včetně případných poplatků realitce a daně to dělá klidně i milion,“ vypočítává Pavel Bultas.
I když v absolutních hodnotách ceny českých nemovitostí stále zaostávají za západní Evropou, jsou stále obtížněji dostupné. Důvodem je nejenom hlad po vlastním bydlení, ale i celkově nižší kupní síla, tedy nízké příjmy obyvatel. A zatím situaci neřeší ani rostoucí mzdy, které zase vyrovnává rostoucí inflace (meziročně v říjnu na úrovni 2,8 %), ale také oznámení České národní banky o zvýšení repo sazby na 0,5 % s predikcí dalšího růstu a tím pádem i zatím pozvolné, nicméně nenávratné, zdražování hypotečních úvěrů.
Praskne realitní bublina?
Legislativní změny a omezení poskytování úvěrů ze strany ČNB za poslední rok urychlily výprodej bytů a růst cen nemovitostí. „Lidé se logicky snažili předzásobit, aby získali nemovitost ještě za starých výhodnějších podmínek,“ vysvětluje Pavel Bultas. Nicméně developeři již koncem roku zaznamenali zpomalení prodeje novostaveb a očekávají, že se nabídková cena bude zvyšovat pomalejším tempem. Ceny starších bytů budou v závěsu, i když růst jejich ceny ještě nějakou dobu potrvá. Prasknutí realitní bubliny tedy podle odborníků nehrozí. Mezi hlavní důvody rostoucích cen totiž patří omezená nabídka nových bytů.
Povolení nových staveb je na dlouhé lokte
Ke zlepšení dostupnosti vlastního bydlení by bezesporu přispělo urychlení nové výstavby. Jenže developeři narážejí na zdlouhavé povolovací procesy. I když se Česká republika v žebříčku Doing Business, který hodnotí rychlost, transparentnost, ekonomickou náročnost a kvalitu povolovacího procesu ve stavebnictví, posunula z loňského 130. na 127. místo z celkových 178 sledovaných zemí, žádná velká výhra to není. Vždyť vyřízení všech procesů stavebního povolení podle Světové banky trvá v Česku neuvěřitelných 247 dnů a stále zůstáváme daleko za vyspělými zeměmi. Developeři si tak právem stěžují na neschopnost české politické reprezentace, která se není schopná dohodnout na legislativních změnách, které by tento problém odstranily. Podle zástupců developerských společností se tak reálné vyřízení stavebního povolení může protáhnout na několik let.
Řešení této situace by mohla pomoci nedávno schválená novela stavebního zákona, která by měla umožnit zkrácení celého procesu o týdny či měsíce. Bude pak záležet na tom, jestli budou stavební úřady dodržovat lhůty a využívat takzvané sloučené řízení. Příkladem by pro nás mohlo být Německo, kde si potřebná vyjádření dotčených orgánů zajišťuje sám stavební úřad, zatímco v Česku je praxe často opačná.
Hypotéky jsou stále výhodné
Na lepší si všichni zvyknou hrozně rychle, sazby hypotečních úvěrů byly za poslední dva roky historicky nejníže. A teď se zvyšují. „Je jasné, že vzhledem ke zvyšování základních sazeb od ČNB musí logicky zdražovat i hypotéky. Jde však jen o desetiny procent, konkurenční boj mezi bankami nedovolí hypotéky dramaticky zdražit. A proto hypotéky jsou, a v nejbližší době i budou, pro klienty velmi výhodné. Podle zkušeností hypotečních makléřů si nyní hypotéky berou i bohatší investoři, kteří mají dostatek vlastních zdrojů. Využijí nízké sazby a svoje peníze raději vrazí do podnikání,“ podotýká Pavel Bultas.
Na postupné omezení hypotečního trhu bude mít spíše než rostoucí sazby vliv další omezení LTV a vůbec zpřísnění dalších podmínek, které v sobě zahrnuje novela zákona o ČNB, kterou se ale budou zabývat znovu od začátku noví poslanci, což dříve než příští rok nebude.
HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55
186 00 Praha 8
Czech Republic
Tel.: +420 222 982 557
www.hypoasistent.cz
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
