Už rok platí přísnější pravidla pro banky poskytující hypotéky. Banky zastropovaly výši hypotečního úvěru na 90 % hodnoty nemovitosti (LTV) a navíc omezily poskytování hypoték mezi 80 a 90 % LTV na 15 % celkového objemu úvěrů v kalendářním čtvrtletí. Což znamená, že hypoték nad 80 % hodnoty zastavované nemovitosti mohou poskytovat méně. Omezení vyplývají z doporučení České národní banky, pro klienty pak znamenají připravit si více peněz z vlastní kapsy.
Kdo tedy uvažuje o pořízení vlastního bydlení na hypotéku, měl by mít naspořenou alespoň pětinu ceny nemovitosti. Ale co když dostatek vlastních financí nemá? Možnosti jsou v zásadě dvě.
Pomocí dalšího úvěru
Jako první asi logicky každého napadne dofinancovat potřebnou částku na vysněné bydlení pomocí dalšího úvěru. Jenže to má jeden dost podstatný háček. V doporučení ČNB se totiž také praví: Poskytovatelé by neměli obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Za obcházení omezení hodnot ukazatele LTV je považováno poskytnutí jakéhokoli spotřebitelského úvěru, a to zajištěného i nezajištěného, u stejného i jiného poskytovatele, jehož účelem je zajistit splnění doporučeného limitu pro hodnotu LTV u nově poskytnutého retailového úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí z jiných než vlastních zdrojů klienta. V této souvislosti by poskytovatelé měli při poskytování retailových úvěrů zajištěných rezidenčních nemovitostí i ostatních souvisejících úvěrů zjišťovat výši zadlužení klienta za využití všech dostupných informací. Prakticky to tedy znamená, že by žádná banka, ale ani nebankovní ústav, neměly dorovnat hypotéku pomocí spotřebitelského úvěru.
A přestože se jedná o „pouhé“ doporučení, které nelze nijak právně vymáhat, banky se jím vesměs řídí. Zatímco v loňském roce bylo běžné získat další úvěr, letos již banky, alespoň podle oficiálních vyjádření, žádný další úvěr akceptovat nebudou. Pravděpodobně si více vzaly k srdci doporučení, aby se vyvarovaly sporu s centrální bankou, která by mohla za nedodržení například vyžadovat po bankách navýšení kapitálu. „Centrální banka nedoporučuje praktiky, které umožňují dofinancovat chybějící zdroje jiným úvěrem, a dala velmi jasně najevo, že se na tyto praktiky zaměří. Dofinancování jiným úvěrem nemáme v nabídce a ani klientům takové rozhodnutí nedoporučujeme. Je určitě vhodné, aby si klient určitou část investičního záměru financoval z vlastních úspor a nespoléhal pouze na úvěrové zdroje,“ uvádí Andrea Vokálová z Hypoteční banky. „Držíme se doporučení ČNB a kombinaci hypotečního a dalšího úvěru klientům aktivně nenabízíme. Toto řešení je pro klienty dražší, než kdyby využili samotnou hypotéku, která je pro financování bydlení nejvhodnější a pro klienta nejméně nákladná,“ říká Marek Petráš, produktový manažer hypoték České spořitelny. V podobném duchu se vyjadřují i například Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank či mBank.
Výhodnější, než pomocí drahého neúčelového spotřebitelského úvěru, je dofinancovat hypotéku pomocí úvěru ze stavebního spoření, který se svými úroky hypotečnímu úvěru blíží. A tady jsou banky benevolentnější. Je však otázkou, jak dlouho jim to vydrží. „Pro klienty hledáme vždy to nejlepší řešení. Některé banky kombinaci s úvěrem ze stavebního spoření ještě akceptují. Avšak stále hlásají, že neví, jak dlouho,“ komentuje praxi hypotečních makléřů Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT. Například Equa bank umí v takovém případě takovou hypotéku poskytnout. „Klienti, kteří však o hypotéku se 100% financováním žádají, musí projít přísnějšími kritérii hodnocení rizika včetně přísnějších parametrů úvěruschopnosti,“ dodává mluvčí banky Markéta Dvořáčková.
V současné době je tedy jen na bankách, zda se budou doporučeními centrální banky řídit.
„Bankovní rada se shodla na tom, že v tuto chvíli není nezbytné limity či další dílčí doporučení zpřísňovat. Budeme se pozorně dívat na to, jaké standardy u hypotečních úvěrů poskytovatelé skutečně v praxi uplatňují. V této souvislosti chci zdůraznit, že považujeme za velmi důležité opět prosazovat novelu zákona o ČNB, která by ČNB umožnila stanovovat horní hranice ukazatelů obezřetného úvěrování právně vymahatelnou formou. Vycházíme z toho, že obnovená jednání o novele by byla založena na znění, v němž by byly zahrnuty pozměňovací návrhy schválené Rozpočtovým výborem Poslanecké sněmovny. Bylo by nebezpečnou iluzí domnívat se, že finanční stabilita může být dlouhodobě dosažitelná bez dostatečných nástrojů a pravomocí ukotvených v zákoně,“ řekl pro Hospodářské noviny viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.
Pomocí zástavy jiné nemovitosti
Druhou a právně naprosto čistou možností, jak dofinancovat hypotéku, je připojit do zástavy další nemovitost, kterou zvýší hodnotu zajištění. Tuto možnost ostatně banky nabízejí klientům aktivně. „Může jít o nemovitost dalších členů rodiny, rodičů a podobně. Na další nemovitost pak banky kladou stejné nároky jako na tu první, to je objekt bydlení, stavební pozemek či rekreační objekt. Není zde v zásadě žádná překážka,“ vysvětluje Pavel Bultas z HYPOASISTENT a dodává, že banky jsou ochotné po splacení části hypotéky toto dozajištění zase uvolnit.
Zdroj:
HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55
186 00 Praha 8
Tel.: +420 222 982 557
www.hypoasistent.cz
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
