Centrální banka se snaží pojistit před nafouknutím realitní bubliny a již více než rok vydává omezující doporučení pro banky poskytující hypotéky. I když zatím jde „jen“ o doporučení a banky se většinou pokyny ČNB řídí, uzákonění se centrální banka dosud nedočkala. Dílem kvůli nestabilní politické situaci, dílem i díky rozsáhlé diskuzi mezi finančními odborníky, kterou novela zákona vyvolala.
„Superlevné hypotéky vyvolaly velký zájem klientů o vlastní bydlení. Bohužel se snadno dostupnými hypotečními úvěry se zahltil realitní trh poptávkou a vhodné nemovitosti mizely raketovou rychlostí. Nedostatečná nabídka tak logicky vyvolala růst cen rezidenčních nemovitostí,“ konstatuje Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT. A zvyšování cen nemovitostí nezabránila zatím ani doporučení ČNB o poskytování hypoték, problém je totiž spíše v nedostatku nových bytů. Pro připomenutí, od loňského dubna mohou banky poskytovat hypotéky do maximální výše 90 % hodnoty nemovitosti (LTV) a u hodnot 80 až 90 % LTV mají omezení v poskytnutí hypoték pouze na 15 % z nových obchodů. „A pro klienty z tohoto doporučení vyplývá, že musí mít už při žádosti o hypoteční úvěr našetřeno minimálně desetinu, lépe však pětinu ceny nemovitosti. Pokud tedy klient pořizuje byt za tři miliony korun, musí nyní dát minimálně 300 tisíc korun ze svého,“ připomíná Pavel Bultas.
Ani toto omezení však realitní trh příliš neochladilo, proto uvažuje Česká národní banka o dalším zpřísnění.
Lidé s průměrnými příjmy budou mít větší problém na hypotéku dosáhnout
Centrální banka zvýšila úroky základních sazeb naposledy v únoru. Podle člena bankovní rady Tomáše Nidetzkého je nyní takový mezičas. Další zvyšování očekává až někdy ke konci letošního roku. Někteří finanční analytici se však domnívají, že ČNB může přistoupit i ke dvěma zvýšením úrokových sazeb. Otázkou bude, jak centrální banka změní prognózu pro korunu, která podle analytika Raiffeisenbank Františka Táborského nestojí v současnosti na reálných předpokladech. Právě pomalejší posilování koruny vytvoří v druhé polovině roku prostor pro dvě zvýšení úrokových sazeb ve třetím a čtvrtém čtvrtletí tohoto roku. Z toho vyplývá, že v nejbližší době by ani banky neměly nijak výrazně sahat na hypoteční sazby. „V současnosti se podle vyjádření hypotečních makléřů pohybují úrokové sazby pětileté fixace od 2,2 do 2,7 % u hypoték s LTV do 80 %. Po dalším nárůstu základních sazeb od ČNB očekáváme, že se hypotéky přiblíží tříprocentní hranici, což je ještě velice příznivé,“ doplňuje Pavel Bultas.
Co je však pro klienty horší, je rozhodnutí ČNB, která chce další ukazatele z původně navrhované novely zákona o ČNB poslat bankám ve formě dalších omezujících doporučení. Na paškál nyní přichází zohlednění celkového zadlužení žadatele o hypotéku k jeho ročnímu příjmu a poměr měsíční splátky k jeho měsíčnímu příjmu. „V návrhu novely zákona o ČNB máme vedle LTV ještě kritéria poměřující dluh k příjmu (debt-to-income), aby dluh na nemovitost nebyl vyšší než osminásobek ročního příjmu, a dluhovou službu k příjmu (debt-service-to-income), aby lidé nevydávali měsíčně více než čtyřicet procent svého disponibilního příjmu na splátku hypotéky,“ uvedl v rozhovoru pro deník E15 člen bankovní rady ČNB Marek Mora a dodal: „Uvažujeme, že bychom limity na tyto dva ukazatele zahrnuli do našeho doporučení bankám.“
Co to znamená?
Pro vysvětlení, na tyto dva ukazatele upozornila ČNB již ve své loňské Zprávě o finanční stabilitě, prostřednictvím níž tak vzkázala bankám, že by u žadatelů, kteří tyto limity překračují, měly postupovat obzvlášť obezřetně. Nicméně však nešlo o doporučení, bankám tedy za porušení limitů žádný postih nehrozil.
ČNB zveřejňuje svá doporučení současně s pravidelnou zprávou o stabilitě, jejíž uvedení se očekává 12. června. Za necelý měsíc tedy bude jasno, zda se banky budou muset řídit dalším zpřísněním a tím pádem se také rodinám s průměrnými příjmy zhorší dostupnost hypoték.
Pokud bychom si dopad doporučení vyjádřili v číslech, tak by žadatel o průměrnou dvoumilionovou hypotéku potřeboval čistý měsíční příjem více než 22 tisíc korun (podle Českého statistického úřadu činila průměrná hrubá mzda ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku 31 646 korun). „To jsou však jen čísla průměrná. Například v Praze, kde se nové byty prodávají za cenu blížící se 90 tisícům za metr čtvereční, by po klientovi banka žádala na pořízení 50metrového bytu čistý příjem přibližně 46 tisíc korun měsíčně, což nadělá spoustě žadatelů vrásky,“ uvádí Pavel Bultas.
A aby toho nebylo málo, Česká národní banka boj o uzákonění omezení nevzdává. Spolu s ministerstvem financí pracuje na návrhu, do kterého chce mimo jiné prosadit pokutu za porušení limitů až 10 milionů korun za případ. Návrhem by se měla vláda zabývat po prázdninách, nabýt účinnosti by tak novela mohla v září příštího roku.
Zdroj:
HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55
186 00 Praha 8
Česká republika
Tel.: +420 222 982 557
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
