Rostoucí ceny nemovitostí, zvyšující se sazby hypoték a přísnější pravidla pro jejich poskytování. To jsou hlavní faktory, které poslední dobou znesnadňují pořízení vlastního bydlení. A nejohroženější skupinou jsou mladí lidé, kteří nemají našetřeno dostatek peněz, protože zrovna rozjíždějí kariéru, zakládají rodiny, ale bydlet potřebují.
Podle údajů HB Indexu (ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky, banky s největším objemem poskytnutých hypoték) vzrostla průměrná cena bytů v prvním čtvrtletí letošního roku o 2,4 procentního bodu, meziročně si ceny bytů připsaly 10,2 procentního bodu. Ceny rodinných domů se během prvního čtvrtletí zvyšovaly pomaleji, a to o 1,4 procentního bodu, meziročně o 7 procentních bodů. U pozemků vzrostla cena více než v předchozích čtvrtletích, a to o 1,9 procentního bodu, meziročně pak o 3,4 procentního bodu.
„I když by podle realitních odborníků ceny nemovitostí dále měly růst pomalejším tempem, nažene jejich vysoká cena spolu s přísnějšími pravidly pro poskytování hypoték část potenciálních klientů hypotečních bank do nájmů. Což zase logicky může způsobit nárůst tržního nájemného,“ komentuje situaci Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT. A to není příliš dobrá zpráva zejména pro mladé lidi, kteří se samostatným životem začínají.
Pouze jeden ze čtyř mladých Čechů má své vlastní bydlení
Podle průzkumu Equa bank nemají tři čtvrtiny (74 %) mladých Čechů ve věku 20 až 35 let vlastní bydlení. O jeho pořízení uvažuje 57 % z nich, 42 % chce vlastní bydlení financovat hypotékou. Jak to však udělat, když stoprocentní hypotéky již banky poskytovat nesmějí a mladí nemají dostatek vlastních úspor na dofinancování? „Potřebují dodat ze svého minimálně desetinu, ale spíše pětinu ceny nemovitosti, a to není při dnešních cenách zrovna snadné,“ říká Pavel Bultas.
Rodina může získání hypotéky usnadnit
Jednou z možností, jak hypotéku získat, je dát do zástavy další nemovitost. Celkový poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zástavy (LTV) se pak vypočítá z hodnoty obou nemovitostí. „Vezmeme-li si příklad, že si mladí budou chtít pořídit byt v hodnotě tří milionů korun, které si budou chtít půjčit celé a k dozajištění pak použijí nemovitost rodičů v hodnotě dvou milionů, banka bude posuzovat obě nemovitosti dohromady. Vycházet pak bude z částky pěti milionů a výsledné LTV bude 60 %, takže v tomto případě mají velkou šanci i na slušný úrok a podmínky,“ vysvětluje Pavel Bultas. Při době splácení 30 let a pětileté fixaci je nyní podle informací hypotečních makléřů možné dosáhnout na průměrnou úrokovou sazbu kolem 2,5 % ročně, což odpovídá měsíční splátce necelých 12 tisíc korun.
O této možnosti ostatně podle průzkumu uvažuje 11 % respondentů. Přitom dvě třetiny mladých lidí, které zvažují hypotéku, mají rodiče, jež vlastní vhodnou nemovitost nezatíženou hypotékou.
„Je třeba si však uvědomit, že není nemovitost jako nemovitost. Mezi nemovitosti se totiž počítají nejenom byty a domy k trvalému bydlení, ale také pozemky a chaty či chalupy, tedy nemovitosti využívané k rekreaci. A banky přistupují k dozajištění hypotéky různě právě podle typu konkrétní nemovitosti. Všechny akceptují byt či rodinný dům určený k trvalému bydlení, ale vzít do zástavy také stavbu, pozemek či rekreační chalupu svedou jen některé. Ideální je poradit se s hypotečním makléřem, který podmínky jednotlivých bank zná a ušetří tak potenciálním zájemcům o hypotéku obíhání jednotlivých bank,“ doplňuje Pavel Bultas.
Časem je možné druhou nemovitost z úvěru vyvázat
Jenže teď nastupuje jistá psychická bariéra. Na jedné straně mají strach sami rodiče, přece jen zastavit svoje bydlení na dlouhá desetiletí není jednoduché. Co když děti nebudou moci splácet? A na straně druhé mají i mladí obavy dát do zástavy bance bydlení svých rodičů na desítky let. Psychologickou bariéru dát do zástavy další nemovitost v rodině by podle 44 % respondentů průzkumu Equa bank prolomila možnost, pokud by banka byla ochotná po splacení určité výše hypotéky druhou nemovitost ze zástavy vyvázat. „A tuto možnost banky zpravidla poskytují. Vyvázání druhé nemovitosti umožní ve chvíli, kdy se poměr jistiny hypotéky vůči hodnotě zajištění první nemovitosti dostane na určitou hranici LTV, většinou na 70 až 80 %,“ uvádí Pavel Bultas. Ve výše uvedeném příkladě by pak mladé rodině banka vyvázala nemovitost rodičů přibližně po 11 letech pravidelného splácení. Samozřejmě je možné tuto dobu ještě zkrátit vložením mimořádné splátky. Existují však i situace, kdy banka druhou nemovitost vyvázat neumožní. Zpravidla to bývá špatná splátková morálka klientů, nebo prudký pokles cen nemovitostí na trhu či porušení smluvních podmínek banky ze strany klienta.
Podporu mladým chystá i stát
Kritickou situaci s byty si uvědomuje i vláda, chystá proto nový program podpory bydlení pro mladé do 36 let. Ti by se mohli už v létě dočkat půjček od Státního fondu rozvoje bydlení. Návrh připravilo ministerstvo pro místní rozvoj a ještě před prázdninami by se jím měla zabývat vláda. Problém se schválením by podle slov ministryně pro místní rozvoj v demisi Kláry Dostálové být neměl, navíc jde o změnu, která začne platit hned po schválení vládou, nebudou se jí zabývat poslanci. Do konce roku stát uvažuje lidem půjčit 650 milionů korun, v dalších letech přibližně miliardu.
Na pořízení domu či stavbu si budou mladí moci půjčit maximálně dva miliony korun, na byt pak 1,2 milionu korun. Podle návrhu by se měla úroková sazba pohybovat už od 1 % ročně s fixací na pět let do 80 % hodnoty nemovitosti.
Bude to konkurence pro hypoteční banky, když se nyní průměrná úroková sazba podle Fincentrum Hypoindexu pohybuje kolem 2,5 %? „Vzhledem k poměrně nízkým stropům půjček a současným tržním cenám nemovitostí podporu od státu budou moci využít mladí pro pořízení bydlení pouze na malých městech a venkově. Na velká města to určitě stačit nebude o Praze ani nemluvě. Navíc uvažovaná miliarda ročně, kterou chce stát poskytnout, činí zhruba půl procenta celkového objemu půjčených peněz bankami za rok, takže konkurence určitě ne. Spíš snaha státu, aby zabránil vylidňování venkova,“ uvádí Pavel Bultas.
Hypoteční čísla
- První čtvrtletí roku 2018 bylo co do objemu sjednaných hypoték historicky druhé nejsilnější (51,7 miliard korun).
- Silnější byl pouze první kvartál roku 2017 (57,6 miliardy korun), který ovlivnil očekávaný růst úrokových sazeb a předem avizovaná regulace hypoték Českou národní bankou.
- Oba tyto faktory ovlivňovaly prodeje nemovitostí a objemy nových hypoték již po celý rok 2016 s tím, že na přelomu let 2016 a 2017 prodeje kulminovaly.
Zdroj:
HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55
186 00 Praha 8
Česká republika
Tel.: +420 222 982 557
www.hypoasistent.cz
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
