Koupě nemovité věci v exekuci. Poradíme vám, jak na to

09.04.2019 /

Česká republika má okolo 10,5 milionů obyvatel a ze zveřejněných dat vyplývá, že v exekuci je přibližně 8 % z nich. I když v poslední době klesá počet zahájených a probíhajících exekucí, denně je stále nařízeno mnoho exekučních dražeb nemovitých věcí (na den 12. 3. 2019 jich bylo nařízeno dvacet). Jak je tedy vlastně možné poznat, že vlastník nemovité věci je v exekuci, případně, že nemovitá věc bude dražena v exekuci? Jak mohu získat takovou nemovitou věc?

Nejprve je třeba zmínit, že ne vždy je v průběhu exekuce dražena nemovitá věc. Soudní exekutor má v souladu s exekučním řádem povinnost provádět exekuci ukládající zaplacení peněžité částky nejprve méně invazivními způsoby, jako jsou například přikázání pohledávky či následně srážkami ze mzdy a jiných příjmů a až poté, pokud tyto způsoby provádění exekuce nepostačují k uspokojení vymáhané pohledávky, přistoupí exekutor k prodeji nemovitých věcí povinného (dlužníka). Pouze se souhlasem povinného by soudní exekutor mohl při vymáhání peněžitého plnění přistoupit k prodeji nemovité věci jako k prvnímu způsobu provedení exekuce (v praxi se ovšem dané moc často nestává).

Pokud se na listu vlastnictví nemovitých věcí v části C mezi omezeními vlastnického práva objeví vyrozumění o zahájení exekuce, příp. je zde historicky vedeno usnesení o zahájení exekuce, neznamená to nutně, že bude nemovitá věc prodána v exekuci.

Co znamená, že byla exekuce zahájena?

Povinný, stejně tak jako další osoby dotčené exekucí, se dozví o zahájení exekuce z tzv. “Vyrozumění o zahájení exekuce“. Za předpokladu, že povinný vlastní nějakou nemovitou věc, se toto vyrozumění také zpravidla doručuje katastrálnímu úřadu. Ne vždy ovšem je exekuce znatelná z listu vlastnictví, a proto je nezbytné před koupí nemovité věci nahlédnout do Centrální evidence exekucí (CEE), kde jsou vedeny veškeré zahájené exekuce. Pouze Výpis z CEE je relevantním dokladem, že prodávající v exekuci není. Nutno ovšem sdělit, že CEE neobsahuje údaje o výkonech rozhodnutí (exekucích) vedených soudy, finančními orgány, zdravotními pojišťovnami aj. podle jiných předpisů než podle exekučního řádu. Ode dne doručení vyrozumění o zahájení exekuce nesmí povinný se svým majetkem vyjma běžnou správu nakládat. Pokud tedy dlužník prodá nemovitou věc poté, co byla zahájena exekuce, může se soudní exekutor, oprávněný z exekuce (věřitel) nebo přihlášený věřitel úspěšně domáhat neplatnosti tohoto prodeje.

Chci koupit nemovitou věc, ale vlastník je v exekuci, co teď?

Před koupí nemovité věci je krom CEE rovněž vždy potřeba zkontrolovat příslušný́ list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí), a jestliže v jeho části C je uvedena informace o zahájené exekuci, je nutné začít komunikovat se soudním exekutorem (pohlídejte si v této části také jiná omezení, jako jsou například zástavní práva či věcná břemena, zároveň zde může být informace o jiné exekuci např. daňové). V případě, že máte skutečně o tuto nemovitou věc zájem, je jedinou možností kontaktovat soudního exekutora a požádat jej, oprávněného a přihlášené věřitele o souhlas s prodejem mimo dražbu. Za účelem udělení tohoto souhlasu musí cena nemovité věci odpovídat ceně obvyklé dle znaleckého posudku a zároveň musí být hrazena k rukám soudního exekutora.

Prodeji nemovité věci ve vlastnictví povinného mimo dražbu se někdy také říká prodej z volné ruky.

Kdy bude tedy nemovitá věc prodána a jak?

Soudní exekutor rozhodne o prodeji nemovité věci prostřednictvím tzv. exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, přičemž tento se samozřejmě také doručuje příslušnému katastrálnímu úřadu. Jakmile se tedy na listu vlastnictví objeví informace o exekučním příkazu k prodeji nemovitosti, rozhodl soudní exekutor o způsobu provedení exekuce prodejem nemovitých věcí. Prodej nemovitých věcí v exekuci, není-li realizován přímo konkrétnímu zájemci mimo dražbu (viz výše), je vždy proveden prostřednictvím dražby. Soudní exekutor za účelem ocenění nemovitých věcí ustanoví znalce. Na základě znaleckého posudku je následně vydáváno usnesení o ceně, ze kterého je možné zjistit, jaká nemovitá věc bude předmětem dražby, co je jejím příslušenstvím, jaká jsou omezení a práva na nemovité věcí váznoucí a případně, která z nich zanikají. Podrobnosti o samotné dražbě je pak možno zjistit z dražební vyhlášky. Veškeré dražby prováděné soudními exekutory jsou povinně evidovány elektronicky na webovém portálu dražeb vedeném Exekutorskou komorou České republiky, ke kterým se zadarmo dostane široká veřejnost www.portaldrazeb.cz.

Ke každé dražbě je zde také volně ke stažení dražební vyhláška a znalecký posudek. V dražbě pak vítězí ten, kdo zaplatí nejvyšší podání.

V případě, že je na listu vlastnictví evidováno více příkazů k prodeji nemovité věci (je zahájeno více exekucí), provádí dražbu první soudní exekutor a další věřitelé (zástavní věřitelé, oprávnění z dalších exekucí a také ostatní exekutoři) se mohou přihlásit o výtěžek z dražby.

Nezapomeňte na vyklizení

Pokud se rozhodnete v dražbě koupit či získat nemovitou věc, vůči jejímuž vlastníkovi je vedena exekuce, je potřeba se ujistit, že bude nemovitá věc po nabytí vlastnického práva vyklizena, případně, že vám za její užívání bude placeno nájemné. Pokud bude věc obývána i po nabytí vlastnického práva a osoby zde žijící se nebudou chtít odstěhovat ani platit nájem, bude potřeba se domáhat vyklizení (příp. také nároku na peněžité plnění za její užívání) prostřednictvím soudu nebo soudního exekutora. Této situaci se dá předejít smlouvou s osobou zde žijící. Jelikož v těchto exekučně postižených nemovitých věcech často bývají osoby s těžkou finanční situací, za jistou výši plnění bývají zpravidla ochotny se odstěhovat do určitého termínu. Výši tohoto plnění byste stejně později utratili za právního zástupce, poplatky u soudu a případně soudního exekutora. Uzavření dohody s obyvateli domu ve správnou chvíli vám ušetří váš čas.

I když se na listu vlastnictví objeví exekuční příkaz k prodeji nemovité věci, může se stát, že k dražbě vůbec nedojde. Pokud povinný uhradí do zahájení dražby vymáhanou pohledávku anebo předloží jiný exekučně postižitelný a výnosný majetek ke zpeněžení, může být dražba odročena nebo zcela zrušena.

Exekutorské zástavní právo

Od exekučního příkazu k prodeji nemovité věci je potřeba odlišovat exekutorské zástavní právo. Zřízení exekutorského zástavního práva je nyní samostatným exekučním řízením zahájeným na návrh a nevede ke zpeněžení majetku, ale pouze k zajištění dluhu.

CEE je veřejný rejstřík, do kterého může nahlédnout kdokoliv za poplatek 60 Kč. Výpis z CEE je možné pořídit na kterémkoliv místě Czech POINT, online na stránkách CEE, případně vám jej pořídí váš právní zástupce.

Mgr. Karin Beňková
SEDLAKOVA LEGAL s.r.o.

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+