Řada občanů naší republiky, kteří potřebují prodat či koupit nemovitost, např. byt či rodinný domek, si položí otázku, zda tento obchod uskutečnit tzv. „na vlastní pěst“ (popř. jen s pomocí advokáta při zpracování kupní či nájemní smlouvy), nebo se obrátit na realitní kancelář. Koupit či prodat nemovitost (platí i pro pronájem) se na první pohled může zdát jako jednoduchá záležitost bez velkého rizika. Řešíte-li právě nyní tuto otázku, nenechte se bez zvážení všech pro a proti hned odradit špatnou pověstí realitních makléřů u široké veřejnosti v České republice. Výběru realitní kanceláře se věnujeme v druhé části tohoto článku.
Jako příklad si uveďme prodej bytu:
Přehled základních otázek, které je třeba zvládnout při prodeji bytu:
- zorientovat se v cenách bytů dané velikosti v příslušné lokalitě,
- zpravidla pomocí inzerce hledat zájemce o koupi bytu, vyjednávat s nimi o podmínkách prodeje včetně prohlídek bytu,
- vybrat nejlepší nabídku, dohodnout se s kupujícím o konečné ceně a dalších podmínkách prodeje,
- zajistit sepis kupní smlouvy, která by měla jednak všechny potřebné náležitosti, aby ji Katastr nemovitostí akceptoval a provedl vkladem změnu vlastníka bytu a současně, aby smlouva neobsahovala žádná ustanovení, která by v případě sporu byla pro něj nevýhodná,
- řešit daňové aspekty obchodu (daň z příjmu, u kupujícího daň z nabytí, daň z nemovitosti),
- dohodnout se s kupujícím o způsobu předání kupní ceny,
- zorganizovat s novým majitelem předání bytu, včetně předávacího protokolu, převod smluv u dodavatelů energií.
Toto jsou však jen některá rizika, která jsou s obchodováním s nemovitostmi spojena. Jak se tedy rozhodnout, chcete-li prodat či koupit nemovitost (totéž platí i o pronájmech), když pochybujete o solidním a profesionálním jednání realitních kanceláří, popř. nevíte, jak tu správnou realitní kancelář najít? A k tomu ještě přistupuje skutečnost, že za zprostředkování obchodu budete muset zaplatit realitní kanceláři provizi (pokud ji neplatí druhá strana). V takovém okamžiku je nutné si položit minimálně tyto otázky: je mi znám celý postup, tj. všechny jednotlivé fáze uvažovaného realitního obchodu; jsem schopen je sám zvládnout; jsou mi známa rizika, kterým je třeba se vyhnout či alespoň minimalizovat možnost, že se uskuteční; jsem přesvědčen, že dosáhnu lepších podmínek koupě či prodeje (cena aj.)? Pokud si nejste zcela jisti kladnou odpovědí na tyto otázky, měli byste se rozhodně obrátit na realitní kancelář.
Při výběru realitní kanceláře platí obdobné zásady jako u jiných služeb.
Uveďme si tedy ty nejdůležitější.
Důvěryhodné reference
Jedním z běžných atributů jsou např. reference od klientů dané společnosti. Nejlépe samozřejmě od osob, které znáte a jejichž úsudku důvěřujete. Kancelář by každopádně měla mít své stálé sídlo, provozní hodiny, oprávnění k činnosti, odpovědnou osobu. Dalšími kritérii je určitě průkaz odborné způsobilosti (podrobněji viz dále), doba působení na trhu (odborná praxe), systém řízení kvality práce apod. Obecně platí, že nevzdělaný člověk si často neuvědomuje, jaká rizika ho mohou potkat. To platí při sportu, v dopravě, prostě všude. Podobně je tomu i v realitní praxi. Děláme proto vše, abychom chybám v praxi realitních makléřů předcházeli. V neposlední řadě je důležité, jaký dojem na klienta udělá návštěva realitní kanceláře nebo jak se chová reprezentant kanceláře na úvodní schůzce.
Členství v profesním spolku
Vodítkem může být i to, zda je kancelář členem profesního sdružení – Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK ČR). V čem spočívají pro klienta výhody, jestliže se obrátí na členskou realitní kancelář? Každý člen ARK ČR se zavazuje dodržovat Etický kodex realitního makléře — člena ARK ČR, každý člen asociace je povinen absolvovat vzdělávací program. Všichni členové jsou povinně pojištěni na případnou škodu vyplývající z výkonu své profese (pojištění profesní odpovědnosti). Členové jsou pravidelně informováni o novinkách v legislativě a mají možnost je konzultovat s právníkem nebo daňovým poradcem asociace.
Nabídková cena prodávané (pronajímané) nemovitosti
Při přijímání nemovitosti k prodeji do nabídky realitní kanceláře je mimořádně důležitá a citlivá otázka stanovení nabídkové ceny dané nemovitosti. Nutno říci, že většina prodávajících má představu, že jejich nemovitost lze prodat za vyšší cenu, než je dle názoru odborníka reálné. A to i v současné situaci, kdy zejména ve větších městech jsou ceny rezidenčních nemovitostí na historických maximech. Stejné platí i o cenách pronajímaných bytů. Jsou realitní kanceláře, které přistoupí na jakoukoli cenu, kterou klient požaduje. Ani se nesnaží klienta přesvědčit o nereálnosti jím udávané ceny. Hlavně z toho důvodu, aby získala další nemovitost do své nabídky. A to i za situace, kdy je makléř přesvědčen, že za danou neúměrně vysokou cenu se pravděpodobnost prodeje blíží nule.
Solidní realitní kancelář na přehnaně vysokou cenu požadovanou klientem nepřistoupí, neboť za takovou cenu oprávněně považuje nemovitost za neprodejnou. Představa mnoha prodávajících, že nejdříve zkusí nabízet za vyšší cenu, a když se zájemce nenajde, pak cenu sníží, je velmi ošidná. Potenciální zájemci, kteří v určité lokalitě hledají takovou nemovitost již po určitou dobu, pokles ceny zaregistrují a část z nich to považuje za varovný signál a o nemovitost ztratí zájem.
Rozsah služeb vers. výše provize
Solidní realitní kancelář je schopna nabídnout komplexní rozsah služeb. V dnešní silné konkurenci není možné zúžit činnost zprostředkovatele na pouhé vyhledání zájemce o koupi nabízené nemovitosti. Zprostředkovatel musí zajistit celý průběh obchodu, a to jak vlastními silami (v rámci provize), tak jako subdodávku. V takových případech se za úhradu pro dodavatele dané služby jedná například o zajištění znaleckého posudku, průkazu energetické náročnost budovy, statického posudku atp. Shrnuto: nevybírejte realitní kancelář jen dle výše provize, ale posuzujte provizi v souvislosti s rozsahem služeb, které vám daná realitní kanceláře dle zprostředkovatelské smlouvy zajistí.
Exkluzivní (výhradní) zprostředkovatelská smlouva
Ještě nezbytná poznámka k tomu, zda pověříte prodejem vaší nemovitosti jednu či několik realitních kanceláří.
Tvrdím, že svěřit nemovitostní transakci do rukou jedné realitní kanceláře je správné rozhodnutí. Aby vše klaplo jak má, věnujte pozornost sepsání zprostředkovatelské smlouvy, kterou vždy s realitní kanceláří doporučuji v písemné formě uzavřít. Ostatně je to jedna z podmínek v návrhu zákona o realitním zprostředkování, který je v současné době projednáván v Poslanecké sněmovně. Tvůrce zákona věděl, proč takovou podmínku přikazuje. Ne nadarmo se říká: Co je psáno, to je dáno.
V případě výhradní smlouvy nemůže dojít k tomu, že nemovitost je nabízena za podmínek, které prodávající nestanovil. Realitní kancelář má v případě výhradní smlouvy mnohem vyšší motivaci splnit zadání klienta, neboť nehrozí situace, že danou nemovitost zprostředkuje jiná realitní kancelář a ona vynaloží zbytečné náklady. Zprostředkovatel také nemůže vybrat od kupce zálohu kupní ceny, pokud k tomu není od prodávajícího zmocněn apod.
V neposlední řadě je pro vlastníka nepochybně výhodné převést na zprostředkovatele formou zadání ve zprostředkovatelské smlouvě celou řadu časově, administrativně a technicky náročných činností, které souvisejí s nabídkou nemovitosti, vyhledáním zájemce o koupi, resp. pronájem nemovitosti a realizační fází prodeje, či pronájmu. Při smluvním vymezení těchto činností má pak vlastník snazší kontrolu jejich plnění, snazší stanovení odměny a jednodušší vyřizování reklamace při případném řešení nespokojenosti. Tato smlouva se uzavírá na dobu určitou. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte a všemu ve smlouvě dobře porozumíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
Neobávejte se exkluzivní smlouvy,
obávejte se jen špatně vybrané realitní kanceláře
a neodborně nastavených podmínek spolupráce!
Informace také na webu realitybezrizik.org
Ing. arch. Jan Borůvka,
generální sekretář ARK ČR
VZDĚLÁVÁNÍ V ARK ČR
Vícedenní kurzy:
Obchodník s realitami – rekvalifikační kurz příprava na zkoušku odborné způsobilosti Výkon správy nemovitostí Anglická komunikace pro realitní makléře
Jednodenní semináře:
Nájem bytu a nebytových prostor
Oceňování nemovitostí
Právní aspekty realitní činnosti
Prodej nemovitostí v exekuci a insolvenci
Praktické tréninky:
Fotografování
Videoprohlídky
HOME STAGING
Komunikace
Vedení lidí
ZKOUŠKY ODBORNÉ ZPŮSOBILOSTI
pro obor Obchodník s realitami (dle zákona č. 179/2006 Sb.)
Příležitost pro všechny realitní makléře:
Dokažte vašim klientům vaši profesionalitu i Osvědčením o odborné způsobilosti. Jsme autorizovaná osoba (na základě rozhodnutí MMR ČR) oprávněná pořádat tyto zkoušky a vydávat osvědčení se státním znakem České republiky.
Bližší informace na www.arkcr.cz.
Rozsah služeb realitní kanceláře
– člena ARK ČR při zprostředkování prodeje
a) Nábor zakázky
- vstupní prohlídka nemovitosti
- sepsání zprostředkovatelské smlouvy
- posouzení reálné tržní ceny
- převzetí podkladů potřebných k prodeji od klienta
b) Příprava zakázky
- prověření podkladů předaných klientem z běžně dostupných zdrojů
- zpracování textových a grafických výstupů (exposé, podklady pro inzerce)
c) Realizace zakázky
- nabídka nemovitosti
- organizace prohlídky nemovitostí
- průběžná komunikace s klientem
- blokace nabídky nemovitosti
- příprava podkladů pro kupní smlouvu nebo smlouvu jí obdobnou
- asistence u kupní smlouvy nebo smlouvy jí obdobné sepsané k takovému úkonu oprávněnou osobou
- vypořádání kupní ceny, je-li tak sjednáno
- doručování smluv na katastrální úřad, je-li tak sjednáno
Týká se úkonů RK v rámci sjednané provize u tzv. „exkluzivních zakázek“.
Autor příspěvku: REALCITY
REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.
