Regulace zprostředkovatelských služeb – pročištění realitního trhu?

06.11.2019 /

Světem realitních kanceláří a makléřů hýbe v současné době nový zákon o realitním zprostředkování, který v minulém týdnu prošel v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR již druhým čtením. Hovoří se o velké revoluci v oblasti realitního zprostředkování, jež má přispět ke zkvalitnění služeb na realitním trhu, vymezit vztahy mezi účastníky obchodu a především posílit ochranu klientů – spotřebitelů.

Návrh zákona reaguje především na nespokojenost veřejnosti s kvalitou realitních služeb, četnost soudních sporů i negativní kritiky a zkušenosti občanů s realitními makléři.

Při současné absenci jasných pravidel poskytování realitních služeb lze zákonnou regulaci jistě jen přivítat, nicméně skutečně bude nový realitní zákon takovým přínosem?

Vítanou je určitě snaha vymezit jasná pravidla v oblasti odbornosti, kdy nově bude realitní činnost vázanou živností a její provozování tak bude podmíněno potřebnou kvalifikací, a to vzděláním, kombinací vzdělání a dosažené praxe v oboru, případně určitou profesní kvalifikací, přičemž tyto podmínky budou platit jak pro podnikatele, tak i pro všechny osoby, které tuto činnost budou vykonávat.

Vždyť právě pro klienty – prodávajícího i kupujícího je prodej jejich nemovitosti často největší a nejemocionálnější transakcí vůbec, obzvlášť za situace, že v domě celý život bydleli, nebo se dědí z generace na generaci, v případě kupujících pak zejména pokud do koupě vlastního bydlení vkládají své celoživotní úspory. Za takové situace je zde požadavek vyšší odbornosti poskytovaných služeb jistě přínosem a zárukou pro klienty, že svou záležitost vkládají do těch správných rukou.

„Návrh zakotvuje zákaz zprostředkovatelům nabízet v rámci zprostředkovávané záležitosti úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, stejně jako zákaz nabízení zprostředkování poskytnutí takové úschovy jinou osobou než bankou, notářem nebo advokátem.“

Kritici zákona a jeho znění však namítají, že podmínka vzdělání je i přes takové stanovení příliš vágní, kdy budou muset realitní makléři čelit nutnosti prokazování praxe bez stanovení jasných kritérií pro hodnocení. Rovněž se pak objevují názory, že vysokoškolské vzdělání nezaručuje automatickou kvalifikaci makléře.

Ačkoliv s výše uvedenými názory nelze po přečtení návrhu zákona nesouhlasit, přesto však lze snahu o regulaci a nastavení podmínek poskytování služeb hodnotit pozitivně, neboť v současné době je realitní činnost stále živností volnou a může ji tak vykonávat prakticky kdokoliv bez jakýchkoliv zkušeností i dosaženého vzdělání. Za nedostatek lze možná považovat absenci veřejného seznamu, aby bylo možné si kdykoliv ověřit, že makléř je skutečně osobou s oprávněním dané služby poskytovat, jak je to například u advokátů či notářů.

Další ochranu klientů bude poskytovat nutnost profesního pojištění odpovědnosti, neboť aktuálně tato podmínka nikde stanovena není a lze se setkat s realitním kancelářemi, které mají ve formě společnosti s ručením omezeným základní kapitál v řádech několika tisíc korun, přičemž je zřejmé, že přes kancelář se běžně uskutečňují obchody i v řádech miliónů korun, a tyto transakce tak nejsou nijak právně chráněny. Klient realitního zprostředkovatele tak bude mít alespoň nějakou jistotu, že v případě způsobené újmy v rámci realitního obchodu mu bude plněno prostřednictvím pojištění zprostředkovatele. S profesní odpovědností se samozřejmě pojí i v návrhu zákona vymezené povinnosti zprostředkovatele, jako je informační povinnost vůči klientům, a další, ač ty by jistě měly býti samozřejmostí.

Za nejvíce diskutovanou otázku je pak možné označit provádění úschov finančních prostředků realitními kancelářemi. V současné době často realitní kanceláře či zprostředkovatelé nabízejí úschovy finančních prostředků při prodeji, nicméně vzhledem ke skutečnosti, že realitní činnost, a tedy ani činnost týkající se úschov není právně regulována, není zde záruka pojištění ani povinnost vedení odděleného účtu, a hrozí tedy riziko, že dojde ke smísení peněžních prostředků zájemce o úschovu s peněžními prostředky realitního zprostředkovatele a ke krytí jeho provozních nákladů těmito svěřenými prostředky. V návaznosti pak lze zmínit i velké riziko možné zpronevěry finančních prostředků klienta, či riziko exekuce nebo insolvence samotné realitní kanceláře. Zárukou bezpečného průběhu prodeje a koupě nemovitých věcí je využití služeb advokáta či notáře a rovněž jím vypracovaná kupní smlouva a jím provedená úschova finančních prostředků, neboť právě ten je oprávněn dle zákona poskytovat takovéto služby. Advokát nebo notář je povinně profesně pojištěn a řídí se právními předpisy upravujícími povinnosti při úschově finančních prostředků, jako je například jejich evidence a vedení oddělených účtu úschov, podléhajícími pravidelným kontrolám ze strany profesních komor i ministerstva spravedlnosti.

„Aktuálně na českém realitním trhu působí přes 2500 realitních kanceláří a přes 20 000 realitních zprostředkovatelů.“

Zákonodárci vzali výše uvedené v potaz a na předchozím jednání ústavněprávního výboru projednávali otázku bezpečnosti úschov finančních prostředků, zazněly požadavky na administrativní zpřísnění pravidel pro takové nakládání s prostředky klientů i oznamování provádění úschov živnostenskému úřadu. Návrh zákona totiž uvádí, že realitní kanceláře sice nemohou úschovy přímo nabízet, pokud o ni však klient přímo požádá, poskytnout ji mohou. Jak však bude s tímto ustanovením nakládáno v praxi, zda nebude skrytou reklamou nabízeno i zprostředkování úschovy v rámci celé transakce, či jakým způsobem bude ověřováno, zda klient skutečně o úschovu požádal, můžeme jen předvídat. O těchto i dalších jednotlivých námětech na další úpravu vládního návrhu zákona rozhodne sněmovna ve třetím čtení. Za podmínek současných i dle navrhované úpravy lze nicméně stále považovat zajištění sepsání kupní smlouvy i úschovy kupní ceny u důvěryhodné třetí osoby odlišné od realitního zprostředkovatele – advokáta, notáře či banky, za základ bezpečné a transparentní realitní transakce.

S účinností zákona se počítalo od začátku příštího roku. Je otázkou, zda schvalovací proces tento horizont naplní, jistě však lze uzavřít, že pro slušné a poctivé realitní zprostředkovatele nyní spolupracujícími s prověřenými advokátními kancelářemi nebude nový zákon překážkou, ale jen přínosem pro vyzdvihnutí jimi poskytovaných služeb, zkvalitnění služeb na realitním trhu a zlepšení pověsti všech realitních makléřů vykonávajících svou činnost v nejlepším zájmu klientů.

„Dle návrhu zákona realitní zprostředkovatel bude muset být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce.“

Mgr. Alena Psarová
advokátka SEDLAKOVA LEGAL, s.r.o.

Autor příspěvku:

REALCITY je největším vydavatelstvím v ČR zaměřeném na realitní trh. Jeho produkty působí na českém trhu již od roku 2001, je provozovatelem portálu www.realcity.cz a specializuje se na periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. V České republice vydává celkem 2 regionální tituly. Od roku 2017 je součástí českého vydavatelství VLTAVA LABE MEDIA a.s.

Google+